计算土地增值税时土地出让金可以扣除吗

新华社北京３月２５日新媒体专电（记者赵婧 梁倩）随着３月２４日营改增具体方案的公布，减税利好一一面世。方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称，扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少，因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。业内称土地出让金占房企成本近四成，政策的出台有利于降低房企税负，释放营改增红利。

上述利好出自财政部网站３月２４日公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，《通知》称，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《通知》还明确，扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在２０１６年４月３０日前的房地产项目。）

财政部相关部门人士表示，土地问题当然是我们这次营改增要很慎重对待的问题，因为它后面直接影响就是房价。土地出让收入我们会做妥善处理，后续环节抵扣尽量完整。此次政策出台后，我们对土地出让金的处理更便捷，对房地产业是一项利好。

帝海投资控股集团有限公司李晓明表示，目前土地出让金成本占比在３０％到４０％，一线城市所占比例会更高，因此，土地出让金可以在销售额中扣除，将大大减少企业的税费负担水平。但他同时指出，纳入后对企业利润并不会造成太大影响。“土地税费中所占比例最高的是土地增值税，而增值税的征收则是按获利增值比例阶梯征收，所以成本下降后，整体计算将重新出现一个平衡点，房价也将有一定的调整。”

中国社科院财经战略研究院研究员张斌则认为，目前政策刚刚下发，也还没有具体的执行细则，后期的执行与抵扣空间仍难以界定，实际操作层面上还存在一些具体问题有待明确。

此次营改增试点对个人购二手房方面也有了明确的规定。对于非一线城市，个人将购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征增值税。