企业拆迁还房增值税问题

来源：中道财税-陈红

随着城市可开发土地数量越来越有限，以及城市整体规划的需要，城改项目已成为目前地产行业拿地的一个重要趋势，做为旧城改造项目，拆迁补偿房屋就成为拿地过程中不可避免会发生的一项重要支出项目，房地产企业在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，需要视同销售缴纳增值税。

一、拆迁补偿支出的范围：

目前的拆迁补偿，一般包括：

（1）因拆迁给予的补偿或安置的房屋；

（2）因拆迁造成的搬迁费；

（3）因拆迁造成的临时安置費；

（4）因拆迁造成的过渡费；

（5）因拆迁造成的停产停业损失等。

二、房地产企业拆迁补偿房屋的增值税处理

根据目前房地产企业实施的拆迁补偿或安置房屋的情况，增值税处理有以下几种方法：

1、拆迁协议有约定价格的：

如果在房地产开发过程中给予拆迁户安置补偿房屋的，如果前期针对拆迁补偿房屋有协议价格的，那么我们认为应该以前期签定的协议价格确定销售额计算缴纳增值税。

2、拆迁协议没有约定价格的：

如果在前期没有签定拆迁补偿协议或者未约定价格、无偿移交等情况，则地产企业应该以公允价值确定销售额计算缴纳增值税。

3、在本项目或者同类项目中没有公允价格的：

如果没有纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格，也无法参考其他纳税人近期发生同类应税行业的平均价格，可以按成本加成进行核定，并和税务机关做好沟通。

4、拆迁补偿一部分为货币补偿、一部分为房屋补偿：

三、拆迁补偿的土地价款扣除问题

我们知道，地产企业支付给政府的征地款，应做为土地价款从销售额中扣除计算销售额，那么通常下，支付的拆迁补偿费，除支付城改办等政府性单位统一结算外，一般也会向其他单位或者个人直接支付，这部分拆迁补偿，虽然不可能像土地价款那样取得财政票据，我们认为也是可以做为土地价款从销售额中扣除，只是这里需要注意，支付的拆迁补偿费，需要提供但不仅限于以下资料：

（1）拆迁补偿协议；

（2）被拆迁人的身份证明；

（3）拆迁人支付的拆迁费单据；

（4）被拆迁人收到的收据；

（5）其他能够证明拆迁补偿的真实性资料。

因此，地产企业在房地产开发过程中发生的拆迁安置或房屋补偿，不论是否有协议约定，也不论以何种方式进行结算，都需要视同销售，属于“销售不动产”的增值税征税范围，同时，支付的征地款及拆迁安置补偿，可以作为土地价款从销售额中扣除。