案例：某房地产企业在进行土地增值税清算时，因已售面积占整个项目可售面积的比例达不到85%，于是企业将剩余的可售面积转为自用后，将该项目进行了土地增值税清算。财务人员也将该部分剩余房产从“开发产品”转自“固定资产”科目核算，并按月计提折旧，该房产在企业以后的几个年度内，一直对外出租并收取租金收入。

目前，因公司改变经营模式，企业打算将该批出租的房产对外销售，那么该批房产销售后，土地增值税是按新建房尾盘销售计算缴纳土地增值税呢？还是按旧房转让计算缴纳土地增值税？

一、新建房与旧房的区别

新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间或者达到一家磨损程序的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可根据各省具体规定。

各省税务机关对旧房的界定大多数按照一年为限，如陕西、成都、上海等省，但也有不同的规定，比如湖北规定建成未交付使用均属于新建房，凡是已经交付使用的，无论时间长短、磨损程度大小均属旧房，广西规定凡房屋建成后至第一次产权证办理完毕，属于新建房，如再办理产权转移，无论时间长短磨损如何，均视为旧房。

那么对照以上规定，上述案例土增清算时，就会有两种观点：

观点一：按新建房尾盘销售计算缴纳土地增值税

因该项目已土增清算，根据国税发【2006】187号文件的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按照规定进行土地增值税纳税申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，也就是除了税金及附加是随着销售收入的变动而变动外，其他扣除项目金额不变。

观点二：按旧房转让进行土地增值税清算

该房产建成后虽未销售，但企业已将该部分房产从“开发产品”科目转为“固定资产”科目核算，且该部分房产一直对外出租使用，企业也按固定资产核算并计提了折旧费，且使用期限早已超过了一年，那么，这里当然不能按新建房尾盘销售计算缴纳土地增值税，也就是说不能按该项目土增清算时可扣除的单方成本与售价之间的增值额，根据土地增值税30-60%的适用税率计算缴纳土地增值税，当然也就无法享受开发成本的加计扣除政策。

这里，根据陕西省对房产的规定不难看出，这里应按照旧房转让进行土地增值税清算，当然也就需要我们房地产企业应及时关注房屋所在地税务机关对于旧房的界定标准，以免产生涉税风险。

那么按旧房转让缴纳土地增值税，又存在三种清算方式。

二、旧房转让土地增值税清算方式

1、按照评估价格确定扣除项目

财税字【1995】48号文件规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

同时，纳税人在转让旧房及建筑物时，因计算纳税的需要对房地产进行的评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，当然如果因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

2、不能取得评估价格但能提供购房发票的情形

根据财税【2006】21号文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

需要注意的是，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同一年。

3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况

财税【2006】21号文件规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，实行核定征收。

在房地产企业实际旧房转让中，究竟哪一种情况土地增值税税负最低，要根据具体情况进行测算，并和当地税务机关提前作好沟通，如果可能的话，尽量选择对企业最有利的清算办法。

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