会员：

我公司是山东的一家房地产企业，请问在土地增值税清算时享受免征土地增值税的普通标准住宅如何认定？

大成方略：

《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条第(一)项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条规定，条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第五条规定，为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。

因此，你公司在进行土地增值税清算时，增值额未超过扣除项目金额20%，享受免征土地增值税的普通标准住宅应同时符合三个条件，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下和实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。需要注意的是，转让的高级公寓、别墅、度假村、地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算，不能按照普通标准住宅进行清算。

开创财务管理新格局，把握业财融合新形势，做顶级财务高手！大成方略2019年业财融合系列课程。

好知识一起分享，欢迎点赞转发！！！