公寓土地增值税30%-60%阶梯税

土地增值税最早产生在中国的青岛，1898年德国在青岛德租借开征土地增值税，然后在1904年，德国本土正式开征土地增值税，过了7年，在德联邦推广，英国在德联邦推广的前一年开征土地增值税，日本在1923年开征土地增值税，中华民国也在上世纪30年代一度开征了土地增值税。新中国成立以后，取消了土地增值税，直到1993年《土地增值税暂行条例》颁布和实施，土地增值税又一次进入人民的视野。

土地增值税的立法之初是为了调控海南房价、防止倒卖土地。1993年海南房地产泡沫到达顶峰，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南房价从1991年的1400元/平方米涨到1993年达到7500元/平方米，短短三年，增长超过4倍。随着《土地增值税暂行条例》颁布和一系列政策的实施，海南房地产泡沫被刺穿，大量烂尾楼涌现。海南房地产泡沫我们以后专门讲。

土地增值税的征收范围：转让房地产。具体包括三类：（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。当然不包括国有土地使用权出让所取得的收入（哪有自己向自己收钱的）。

那么怎么计算呢？计算过程相对复杂，类似个人所得税阶梯税率，我们就简化来说:

土地增值税税额=∑增值额×适用税率，税率通过计算增值率查表所得。

增值额比较好理解就是出售和成本的差价。

增值额与扣除项目的比率也就是增值率，等于增值额/成本*100%。

出售的价款比较容易取得，那成本都包含哪些呢？国家对此进行了限制，大致包含取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、日常缴纳的税费以及一些加计扣除优惠政策。

下面我们开始计算

举例1：济南某置业有限公司开发唐冶围子山某地块住房项目，于2021年销售完毕，共取得含增值税卖房收入27.25亿元。成本如下，2018年7月支付地价款和契税款8亿，2018年10月动工，截至完工共产生房地产开发成本6亿元，产生开发费用1.5亿元，支付日常缴纳的税费5000万元，该向国家缴纳多少土地增值税？

①收入=27.25/1.09=25亿（增值税是价外税，税率9%，直接上缴国家，不计算收入）。

②成本=8+6+1.5+0.5+（8+6）*20%=18.8亿，其中（8+6）*20%为国家加计扣除优惠政策。

③计算增值率=（25-18.8）/18.8=33%，查表可得，适用税率为30%。

④土地增值税税额=∑增值额×适用税率=（25-18.8）*30%=1.86亿。

无土地增值税房企的利润总额=25-8-6-1.5-0.5=9亿，净利润=9*（1-25%）=6.75亿。

增加土地增值税后房企的利润总额=9-1.86=7.14亿，净利润=7.14*（1-25%）=5.35亿。

直接导致利润降低约20%。

举例2：1993年王某出售一套海南海口某公寓，卖价不含增值税为130万元，该公寓是王某于1992年购得，购置金额为50万元，购置时缴纳契税1万元，王某该向国家缴纳多少土地增值税呢？

①成本=50+50*5%+1=53.5万元。每年加计5%成本。

②计算增值率=（130-53.5）/53.5=143%，查表可得，适用税率为50%，速算扣除数15%。

③查表计算土地增值税税额=（130-53.5）*50%-53.5*15%=30.23万。

原炒房所得=130-51=79万元，降低为48.77万元，降幅约为38%。起到了一定的抑制作用。

最后我们讲讲土地增值税的未来

土地增值税是特定时期的产物，不属于主流税种。现在全球有四个国家或地区还在征收土地增值税——大陆、意大利、韩国和台湾地区，开征土地增值税的国家和地区在具体征收上也有不同，一是征收对象上，中国和意大利相同，包括土地和建筑物、附着物，房子和地都作为课税收入（对象），台湾和韩国仅针对土地增值进行课税。

土地增值税在最近几年财政税收中的比例逐年降低。2022年全国土增收入6349亿，约占总税收的4%。甚至比不上5794亿元的契税。其实大部分的增值收入都过渡到了土地使用权出让中，对比2022年卖地收入66854亿，土增更变得可有可无。慢慢也丧失了最初制定的本意。

结论：随着房价的平稳以及房产税呼声越来越高，土地增值税可能会成为继营业税以后又一个取消的税种。