房地产企业增值税科目设置

一、增值税销项税审查要点

（一）核查是否存在未按规定开具零税率发票的情况

核查方法：按月核对“增值税普通发票”合计金额A与一般申报表中的“简易征收销售额”B，若A大于B,则补缴增值税额二（A-B） /1.05*5%。

筛选发票税率为零的发票，即为2016年5月1日前缴纳了营业税，2016年5月1日后开具增值税发票。查验发票对应的收款收据及记账凭证，确认收款日期；核对收款日期所属月份的预收账款明细账本期发生额与当期营业税申报表金额,确认相关业务真实性。如存在2016年5月1日后收款，发票税率为零的情况，可以确定纳税人少缴了增值税。

（二） 核查是否存在预收款未全部申报缴纳增值税的情况

核查方法：逐月核对预收账款贷方本期发生额A与预缴增值税申报表申报额B，若A大于B，则应补缴增值税额=（A-B）/1.11（或 1.10，1.09，1.05） *3%。

（三）核查是否存在退还营改增前收取的房款冲减当期预收账款少交增值税的情况

核查方法：核对预收帐账款贷方负数（退房数据）或者借方正数，核查凭证附件退房收款收据日期，若所退房产的收款日期在2016年5月1日前，则预收帐账款贷方负数不能从本期发生额中扣 减，已扣减的应补缴增值税。

（四）核查是否存在收到定金、保证金、预收房款未按规定预缴增值税的情况

办理预售许可证前收取的定金、保证金等，办理预售许可证后开发企业收到预收房款（房产、地下室、储藏室等）计入其他应付款或短期借款，再以向个人借款名义使用资金，不预交或拖延缴纳增值税。

核查方法：根据开发企业预收款记账凭证和原始凭证，查找开 发企业所有的收款银行账户到银行查询交易记录，尽量纸质和电子数据都调取，方便核对。刷卡Pos链接账户（也有个人账户）的购房款刷卡的明细金额为扣除pos机手续费用的余额，而开发企业入账金额是未扣除刷卡手续费的金额，二者不一致，核对相关数据时需要注意。如需进一步核对，可到银联商务等清算方查询未扣手续 费前的资金明细情况。

按月核对所有银行账户本期收到房款数额与本期预收账款贷方发生额。若A大于B，则应补缴增值税额=（A-B）/1.11（或 1.10，1.09，1.05） *3%。

（五） 核查是否存在视同销售未按规定申报缴纳增值税的情况

核查方法：查看开发企业销售费用账户及记账凭证和原始凭证, 是否存在无偿赠送物品金额，若存在无偿赠送情况，应按照适用税率计算补缴增值税。

（六）核查是否存在无正当理由低价销售开发产品未按规定申报缴纳增值税的情况

通过同等条件（同楼层、同户型）房产对比，是否存在无正当理由，销售价格明显偏低销售开发产品，少交增值税。

核查方法：同等条件（同楼层、同户型）的网签合同内容及收款凭证的核对，是否存在同房不同价的情况。

（七）核查是否存在以房换取土地使用权未按规定申报缴纳增 值税的情况

城中村改造以及旧城改造模式不同，税务处理也不尽相同。根据安置房建设主体可以区分为三种情况:

1.由房地产开发企业通过“招拍挂"或“划拨”方式取安置用地；

2.由村委会通过通过“招拍挂”或“划拨”方式取得安置用地;

3.由政府平台公司通过“招拍挂”或“划拨”方式取得安置用地。

政策解析：对于第1种方式，从业务实质上看，上述业务可分为两笔业务：一是开发企业销售房地产，二是以销售房地产所得购买土地使用权；这两笔业务应分别按照销售开发产品和购买土地成本进行税务处理。

核查方法：核对开发企业的相关合同、协议，查实是否发生真实业务；查看相关销售收入账页核实是否按销售处理，查看“开发 成本一土地支出”账页核实是否按购买处理，同时审查销售额的确 定是否符合税法规定。

（八）核查是否存在销售作为地下人防工程设施建造的无产权 “停车位”不计收入未按规定申报缴纳增值税的情况

政策解析：开发企业销售“无产权”的车位，实际上为“转让 永久使用权"，应按销售或者出租不动产缴纳增值税。需要注意的是，如果房地产公司所开发的项目可供销售的建筑面积“不包括”该车位的建筑面积，那么，计算销售额时，该车位无对应的“土地价款”，应以取得的全部价款和价外费用作为销售额。

核查方法：核对开发企业建筑规划中人防工程设施的面积与实际销售面积的差额，分析开发企业往来账户中收取业主车位的各项费用。

（九） 核查是否存在釆取委托销售方式销售开发产品未按规定申报缴纳增值税的情况

政策解析：部分开发企业将支付给中介服务机构的销售佣金予以扣除后确认销售额，少缴增值税。税法规定销售货物应以全部价款和价外费用计算销售额，相关佣金应按照费用支出相关规定处理。

核查方法：调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反推计算销售额。与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异。

（十）核查是否存在拆分销售房款、分别记账未按规定申报缴 纳增值税的情况

个别房地产企业将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。如：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修 部分单独开具收款收据，取的收入未按规定入账；私改规划增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入；私建违建阁楼、车库、仓库, 对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税等。

核查方法：

1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、 阁楼、停车位、地下室的销售状况。

2.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

3.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据，买受方预交房款的账户是否为个人账户而非房地产开发企业的账户，房地产开发企业是否利用个人账户隐瞒收入。

（十一）核查是否存在将未售房屋等出租，收到租金未记或少记收入未按规定申报缴纳增值税的情况

将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未^+或少 计收入未申报纳税。或者发生售后返租业务,以冲减租金后实际收 取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。

核查方法：实地走访查看房屋、商铺、车位出租情况，查看"其他业务收入”科目是否有租金收入记载。

（十二）核查是否存在从事小产权房开发，未按规定申报缴纳增值税的情况

由于小产权房不需要办理不动产登记,对票据也没有严格要求，房地产企业取得小产权房售房收入挂往来科目，不向税务机关申报缴纳应缴的各项税款。

核查方法：重点核查“其他应付款”科目的大额款项，看否存在收入款项计入往来科目不申报缴纳增值税的情形。

（十三）核查是否存在代收代缴款项未按规定申报缴纳增值税 的情况

开发企业向买受方收取的手续费、基金、集资费、管理费、奖 励返还收入、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外费用，是 否按规定确认收入并申报纳税。

核查方法：分析开发企业各类往来账户，包括内部往来账户的数字和余额, 对往来账户上长期挂账、余额巨大的业务事项进行重点核查，是否未按规定确认收入并申报纳税。

核查开发企业的代收款项所开票据是否为省级以上（含省级） 财政部门监（印）制的财政票据，所收款项是否全部上缴财政，如果不符合上述条件，则应该确认收入申报缴纳增值税。

（十四）核查是否存在收到“土地返还款”用于“拆迁补偿" 未按规定申报缴纳增值税的情况

政策解析：开发企业将建筑物拆除劳务外包给建筑公司，按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额，釆用简易计税方法，按3%的征收率缴纳建筑服务增值税；企业代政府部门支什的拆迁补偿费行为属于“经纪代理服务”，按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额，按6%的税率缴纳代理服务增值税。

核查方法：分析开发企业往来账户及开发成本账户，核查是否有将政府返还的“土地款”直接冲减开发成本，未按规定计提增值税。

（十五）核查是否存在合作开发项目分配给其他股东的商品房未按规定申报缴纳增值税的情况

政策解析:

1.由于目前土地市场的规范性越来越强，对土地使用的“招拍挂”机制也旧趋规范，在土地使用规划上倾向于大宗土地的整体开发使用，对开发企业的资金、规模要求较高，开发企业有可能联合其他的开发企业共同购买土地，成立项目公司进行开发;

2.有的开发企业拿到土地后没有相应的资金进行后续开发,可能会与别的有充裕资金但没有土地的开发企业共同成立项目公司；

3.没有开发资质但有土地的企业联合有开发资质的开发企业联合成立项目公司;

4.开发企业在非机构所在地取得土地,土地所在地有关部门会要求在当地成立独立法人企业;

上述四种项目公司，在利润分配时如涉及直接将开发产品进行分配的情况，应视同销售开发产品申报缴纳增值税。

核查方法：了解开发企业的股权构成，理清开发企业与项目公司的关系和股东利润分配的形式，核查规划面积同销售面积是否一致。

（十六）核查开发企业是否存在以开发产品或装修所需建材抵顶违约金，以开发商品房抵顶建筑企业工程款、材料供应商材料款， 未按规定申报缴纳增值税的情况

政策解析:开发企业未按合同约定时间交房，产生的违约金属于合同之债， 用地下室或车库或装修所需建材抵顶违约金，应按销售不动产、货物进行账务处理，缴纳增值税。

以商品房抵顶建筑商工程款，其实质就是建筑商向开发企业购买房屋支付购房款，开发企业向建筑商支付工程款。在实践中，用商品房抵顶建筑商工程款，开发企业都会给建筑商比较优惠的价格，房价与工程款往往会有差额。甲供工程情况下，开发企业将房屋抵给材料供应商，应视同销售缴纳增值税。以商品房抵顶工程款、材料款，还应关注其房屋作价是否同销售给无关联关系的第三方的价格保持一致。

核查方法：

1.核对开发企业建筑规划许可证载明的建筑面积和账载销售情况，进行实地核查。

2 .核查开发企业签订的建筑合同总金额与实际支付的总金额是否有差额，是否将抵顶款项记入往来款中。

（十七）核查是否存在开发企业间资金拆借未按规定申报缴纳增值税的情况

对于关联企业或同一集团企业间非统借统还性质的资金使用，依据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 的规定按视同销售服务、无形资产或者不动产处理。

核查方法：核查开发企业往来账户中同关联企业及其他相关企 业的资金往来情况，是否将资金借与他人使用，是否收取资金占用费，是否以其他名义收取资金占用费等未按规定计提增值税。

(十八)核查是否按照规定确认纳税义务发生时间，按适用税率申报销售额和应纳税额

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

是否存在符合纳税义务发生时间确认条件未申报补交差额增 值税的情况。房地产公司销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

简易计税方法的房地产纳税人，应纳增值税=当期销售额*5%-已预缴税款=全部价款和价外费用/ (1+5%) *5%-已预缴税款

房地产公司销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11% （或10%, 9%）的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

一般计税方法的房地产纳税人：应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额*适用税率一进项税额-已预缴税款 =（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+适用税率）*适用税率-进项税额-已预缴税款

核查方法：核对开发企业同业主签订的《商品房买卖合同》， 分析开发企业预收账款和销售收入账簿记载情况和纳税申报情况，确定开发企业的纳税义务发生时间。五证齐全的核对网签数据。以姓名为关键字，从网签数据中筛选出未开具发票数据行，责令开发企业提供打印有关纸质合同。根据纳税义务发生时间，按照合同金额/ （1 +适用税率或征收率）计算出应确认收入的金额，乘以适用税率（或征收率）再减去纳税人已预缴税款最终计算出应补缴增值 税数额。

（十九）核查企业纳税义务发生时间确认标准是否符合一贯性

政策解析:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售 款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

由于房地产开发企业增值税销项税额、进项税额时间存在错配，即：开发阶段存在较多进项留抵税额，开始预售时需按收取的预售款预缴增值税且此时不能抵扣进项税额。部分房地产开发企业会利用“先开具发票的，为开具发票的当天"的政策规定，在收取预售款时直接开具适用税率的增值税发票，确认销项税额的同时抵扣当期进项税额，达到不缴纳增值税的目的。

检查时应关注：如企业收到预售款时直接开具适用税率的增值税发票，其是否一贯适用该方 法，是否存在进项税额不足时改为开具不征税发票。

（二十）核查是否存在不符合规定扣除土地价款的情况

政策解析：

1.从增值税销售额中扣减的当期销售房地产项目对应的土地价款应该是当期销售房地产项目建筑面积分摊的土地价款。

2.扣除拆迁补偿费用时，必须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

3.土地前期开发费用的扣除是否符合规定。

4.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，必须取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

5.销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，是否也从销售额中扣减了对应的土地价款。

核查方法：查看土地使用权证书，核实开发企业取得土地面积；查看建筑工程规划许可证，核实建筑面积及占地面积计算单位建筑面积应扣除的土地价款。查看《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；无《建筑工程施工许可证》的，查看建筑工程承包合同注明的开工日期。

（二十一）向施工单位转供水电是否申报缴纳增值税

检查施工合同中关于施工单位耗用水电费的约定条款，包括水电表的读数、水电费款项结算方式等，核查向施工单位转供水电是否按规定申报缴纳增值税。

（二十二）安置房、公租房、廉租房是否按照规定确认纳税义务发生时间并准确申报销售额和应纳税额

核查方法：一是通过审核相关批文、合同等资料，查看业务实质；二是理清相关会计处理，通过会计科目的走向判断会计处理的合理性；三是在理清业务的基础上，重新计算相关税款，并与企业进行的涉税处理进行比对，从而发现问题。

二、增值税进项税检查要点

（一）核查是否存在进项税无法准确划分，多抵扣进项税额的情况

存在多个房地产项目，选择不同的计税方法，对2016年5月1 日后取得的进项无法准确划分，将选择简易计税的老项目涉及的进项税额进行抵扣。

政策解析:一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）

核查方法：查看开发企业选择简易征收的老项目备案情况，关注仍未完工交付使用的老项目发生的进项是否有进项税额转岀情况，如纳税申报表中无进项转出数据，进一步查看开发企业老项目建设进度，核对有关账簿。核查开发企业各开发项目的开工时间，开发企业自行选择简易方法计税和一般方法计税的开发项目，查看各类抵扣事项归集开发成本和费用的开发项目具体记录，并按照建筑造价标准进行比对核查。

（二）核查2019年3月31日前是否存在自建自用、自建出租或购进的不动产耗用的进项税额未执行分期抵扣政策多抵进项税的情况

2019年3月31日之前，售房协议中约定产权归开发商所有的配套设施（如物业用房）等，进项税额与开发商品无法划分，未执行分期抵扣政策多抵进项税;未售出的开发商品转为出租（如将底商出租给商店、幼儿园等），未将开发商品转入固定资产，一次性抵扣进项税额未做进项转出。

核查方法：调查开发企业自用楼房、开发商品出租及购进楼房情况，核对2019年3月31日之前是否执行分期抵扣政策。

（三）核查是否虚抵进项税金的情况

采取甲供材方式下，签订虚假单项合同，取得虚开钢材、水泥、 砂子等专用发票。从有关联关系的贸易公司购进材料或接受建筑服务，人为提高材料价格或建安费用，虚抵进项。

核查方法：

1.釆取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑材料用量和成本，对用量过大、价格过高的建筑材料成本进行重点审查。

2.查看开发企业工程造价师出具的报告,查看开发企业单体项目需用的钢筋等建筑材料用量，再根据钢筋等建材市场价格，与决算书中的成本进行比较，找出差异。

3.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目,重点审查单项合同、补充协议的真实性。

4.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》, 核实有关材料的真实性。

5.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系虚抵进项。

6.对照有关合同款项支付的约定要求，审查开发企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的其实性。

7.审查建筑工程真实性、合理性。一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。

（四）核查是否存在其他违反规定抵扣进行税额的情况

政策解析：

1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣相应的进项税额。

2.纳税人的交际应酬消费属于个人消费，不得抵扣相应的进项税额。

3.购进的旅客运输服务（2019年3月31日前不允许抵扣，2019 年4月1日之后可抵）、贷款服务（包括接受贷款服务向贷款方支 付与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用）、 餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣相应的进项税额。

核查方法：查看有关账簿、记账凭证，核实进项税额抵扣的实际情况，不符合政策规定的依法做进项转出处理。

来源：财会阁，作者：财税通。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！