1. 土地增值税

1.1. 计税依据

1.1.1. 应税收入

1.1.1.1. 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。1.取得的实物收入，按取得收入时的市场价格折算成货币收入；2.取得的无形资产收入，要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入；3.取得的收入为外国货币，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。【提示】开发土地和新建房代收的费用是否计入收入：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

1.1.1.2. 【易错易混】就销售额的口径而言，土地增值税与增值税存在差异。增值税存在差额计税的销售额，土地增值税没有规定差额计税的销售额。因此在增值税差额计税的情形下，土地增值税的不含增值税收入额不能使用含税销售额作价税分离。2016年5月1日“营改增”后，土地增值税纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

1.1.2. 扣除项目及金额

1.1.2.1. 取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的地价款”可以有三种形式：1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；2.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；3.以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

1.1.2.2. 开发土地和新建房及配套设施的成本—简称“房地产开发成本”（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

1.1.2.3. 开发土地和新建房及配套设施的费用—简称“房地产开发费用”（适用新建房转让）

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在计算土地增值税时，上述费用不采用据实扣除的办法，而采用以下两种计算扣除方法：（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内需要注意的是，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

1.1.2.4. 与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

目前包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

【提示】（1）“营改增”后，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。（2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。（3）土地增值税暂行条例和实施细则中没有地方教育附加扣除的规定。现实中各省对地方教育附加能否扣除有着不同的规定，但近三年考题均通过题干提示的方式明确是否扣除地方教育附加。（4）只有与转让房地产项目有关的税金才可以在计算土地增值税的增值额时扣除。与转让房地产项目无关的税金不得列入扣除项目。

1.1.2.5. 财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%

【提示】（1）此项加计扣除仅对房地产开发企业转让新建房有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除；（3）代县以上政府收取的费用，均不得加计扣除。具体规定为—计入收入的也可进行扣除，但不得加计20%扣除；未计入收入的不得进行扣除，更不能加计扣除。

1.1.2.6. 旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

1.1.2.7. 【易错易混】

1. 契税和耕地占用税分别属于土地增值税的不同扣除项目，契税属于“取得土地使用权所支付的金额”，耕地占用税属于“房地产开发成本”项目。

2. 契税在计算土地增值税时的扣除规则：

纳税人转让新建房或直接转让未经开发的土地使用权，取得土地使用权时支付的契税视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

纳税人转让有评估价格的存量房，其原购入环节缴纳的契税已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

纳税人转让无评估价格的存量房（但能提供购房发票的），其原购入环节缴纳的契税凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3. 纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费，不允许在计算土地增值税时扣除。

1.1.2.8. 【难点归纳】

1.1.2.8.1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额。

1.1.2.8.2. 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。即：计入房价的代收费用计收入，可予以扣除，但不能作为加计20%扣除的基数。

1.1.2.8.3. 可从转让收入额中减除的扣除项目及适用情况

（1）取得土地使用权所支付的金额：新建房转让和存量房地产转让（2）房地产开发成本：新建房转让（3）房地产开发费用：新建房转让（4）与转让房地产有关的税金：新建房转让和存量房地产转让（5）旧房及建筑物的评估价格：存量房地产转让（6）财政部规定的其他扣除项目：房地产开发企业的新建房转让

1.1.2.8.4. 从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异

1.1.2.8.4.1. 房地产开发企业转让新建房

（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）＋（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内（4）与转让房地产有关的税金“营改增”后：①印花税；②城建税、教育费附加（5）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

1.1.2.8.4.2. 非房地产开发企业转让新建房

（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金“营改增”后：①印花税；②城建税、教育费附加

1.1.2.8.4.3. 各类企业转让存量房

（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房屋及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率【提示】不能取得评估价格但能提供购房发票的，（1）、（2）项按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除（3）转让环节缴纳的税金“营改增”后：①印花税；②城建税、教育费附加；③购房时缴纳的契税（仅适用于按发票金额每年加计5%计算扣除且能提供契税完税凭证的纳税人）

1.1.2.8.4.4. 各类企业单纯转让未经开发的土地

（1）取得土地使用权所支付的金额（2）转让环节缴纳的税金

1.1.3. 评估价格办法及有关规定

所谓评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的—用评估价格确定转让收入。2.提供扣除项目金额不实的—按照重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价评估，确定扣除项目金额。3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的—参照房地产评估价格确定转让房地产收入。