转让在建工程增值税

提到在建工程，财务同行们肯定不陌生，这也算是一个比较重要的核算科目了，根据企业会计准则报表项目解释，“在建工程”项目，反映资产负债表日企业尚未达到预定可使用状态的在建工程的期末账面价值和企业为在建工程准备的各种物资的期末账面价值。根据在建工程所形成固定资产的性质，在建工程一般包括动产在建工程和不动产在建工程。税法中涉及的“在建工程”，一般指的是房地产开发在建工程，即是指经批准立项，拥有合法完整用地手续，依据建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或缓建）房屋等建筑物、构筑物及附属设施的工程项目。笔者就房地产开发企业转让在建工程涉税处理做政策解析，以飨读者。

一、在建工程转让的条件

从国家监管方面考虑，为了限制哄炒地皮行为，禁止取得土地使用权后未经开发直接对外转让，即使转让已经开发的项目，也需要项目投资进度达到一定的比例。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

因此，对于房地产开发项目，要想在建设阶段直接转让在建工程，需要完成开发投资总额的25%以上，即不允许直接转让开发用地或象征性开发后进行转让。

二、在建工程转让的涉税处理

房地产在建工程转让，相当于转让不动产，适用不动产领域的相关税收政策。在建工程转让环节，涉及增值税、城建税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税及契税，其中增值税、企业所得税、土地增值税属于主要税种。后文对上述三个主要税种进行具体分析。

（一）在建工程转让的增值税处理

在建工程的转让实际上属于不动产转让，财税[2016]36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

因此，转让房地产在建工程需要按“销售不动产”计算缴纳增值税。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。如果属于老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；如果不属于老项目，只能按照一般计税方法适用9%的税率。

另外，18号公告规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

那么转让房地产在建工程，能否扣除土地价款呢？国家税务总局2018年第二季度政策解读明确：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

根据18号公告的规定，这里的“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

另外，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；房地产开发企业在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

对于受让方来说，如果取得增值税专用发票，其对应的进项税额符合规定的可以抵扣。

（二）在建工程转让的企业所得税处理

《企业所得税法实施条例》第十六条：企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

根据上述规定，房地产开发企业转让在建工程，属于转让企业财产，需要按规定确认转让财产收入。同样，在建工程的成本，包括取得土地使用权支付的价款及相关税费，以及开发过程中发生的各项支出，符合扣除条件的，予以税前扣除。

对于受让方来说，其取得的在建工程的成本，属于其再次开发的初始成本，应该计入开发产品成本。

（三）在建工程转让的土地增值税处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应进行土地增值税的清算。因此，转让房地产在建工程，需要按规定进行土地增值税清算。但是，各地税务机关对清算的具体规定（尤其是扣除项目的相关规定），可能存在不同的口径，需要适用当地发布的土地增值税清算管理办法等文件或咨询当地主管税务机关。

另外，如果房地产开发企业转让未竣工备案的在建工程，无须区分土地增值税成本对象为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进行土地增值税清算。

对转让方来说，转让在建工程，如何计算缴纳土地增值税呢？

《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第三款规定：对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

根据上述规定并结合国税发[2006]187号的相关规定，加之在建工程转让不需要划分房地产类型，土地增值税的计算其实并不复杂。根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）规定，填报《财产和行为税税源明细表》中的“土地增值税税源明细表”，选择申报类型为“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”相关行次进行填报。

其实，对于转让在建工程，大家应该关注是受让方取得的在建工程成本能否加计20%扣除的问题。根据国税函发[1995]110号第六条第三款规定，总局层面并未明确转让在建工程能否加计扣除。在实际执行中，各地税务机关也存在不同的执行口径，但是，总结来看，主流观点为“不允许加计扣除”。

比如，2022年11月发布的《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》第三十三条：房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。

另外，安徽、海南、江苏、福建、上海、天津、青岛等大部分地区持有上述观点。

当然，也有少部分地区允许加计扣除，甚至个别地区规定：转让在建时不允许加计扣除，受让方完成开发清算时允许扣除。

以上是笔者对房地产开发企业转让在建工程涉及的三个主要税种所做的简要分析，分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正，相互学习，共同提高！