怎样计算增值税及附加税

（一）影响增值税及附加税额的因素

1、出售人性质（个人或非个人）；

2、房屋性质（住宅或非住宅）；

3、房屋取得年限（住宅）；

4、房屋原值（非住宅）；

5、地税局核定价格与网签价格比较，较高者为计税价格。

（二）增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时才能享受增值税及附加免征政策：

1、购买人为个人；

2、交易房屋为住宅；

3、房屋取得年限满2年。

（三）增值税及附加计算总结

【注】5.3%是指5%的增值税＋0.3%的附加税（包含教育附加、城市维护建设税、地方教育附加）；

【例】客户余良2017年购买一套位于历下区的住宅，建筑面积185㎡，产权证登记日期为2017年4月8日，若余良于2019年3月8日出售该住宅，无原购房发票，本次网签价为400万元（高于核定价格），请计算出售该套住宅时需缴纳的增值税及附加。

【解】该住宅不满2年，无原购房发票，按全额征税，因此余良出售该套住宅需缴纳增值税及附加为：400×5.3%=21.2(万元)