预征土地增值税纳税义务发生时间

华润置地于2011年、2012年就外滩九里苑项目分别计提土地增值税5.1亿元、0.57亿元并在当年企业所得税汇算清缴时全额税前列支，而2011年、2012年实际预缴的土地增值税分别为0.29亿元、0.21亿元。上海市国家税务局第五稽查局（以下简称第五稽查局）认为华润置地不能将计提未预缴的土地增值税在企业所得税汇算清缴前扣除，应当补缴2011年、2012年企业所得税。华润置地不服第五稽查局作出的处理决定，向法院提起税务行政诉讼。一审华润置地败诉，二审华润置地撤诉。华润置地与第五稽查局的争议主要集中在土地增值税的纳税义务发生时间。

华润置地认为，外滩九里苑项目自2009年开始预售，土地增值税的纳税义务已经发生，根据《企业所得税法实施条例》第9条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，预提的土地增值税虽然没有交给国家，但是，根据权责发生制原则，预提的土地增值税应该在2011年、2012年的企业所得税汇算清缴时扣除。

第五稽查局认为，《企业所得税法》第8条所指实际发生的土地增值税，应为当期实际以预征方式缴纳入库的土地增值税，不应按照企业会计上的权责发生制进行处理确认。华润置地认为，没有任何法律法规规定土地增值税的扣除不适用《企业所得税法实施条例》第9条规定的权责发生制。

根据权责发生制原则，只要华润置业在2011年、2012年产生了土地增值税纳税义务，其预提的土地增值税不管是否已交给税务机关，都可以在2011年、2012年的企业所得税汇算清缴时扣除。因此，土地增值税义务产生时间的确定是关键。

《土地增值税暂行条例》第10条规定，纳税人自转让房地产合同签订之日起7日内需要向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。华润置业认为，已于2011年、2012年签订商品房预售合同时产生土地增值税纳税义务，预提土地增值税虽然没有缴纳给税务机关，但属于实际已经发生的支出。第五稽查局认为，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条的规定，华润置业就外滩九里苑项目的土地增值税的缴纳分两步，首先在取得销售收入后的一定时间内预缴土地增值税，待开发项目全部销售完毕，收入、成本及费用确定后，通过清算程序才能由税务机关确定华润置业在什么时间内履行土地增值税纳税义务。华润置业对第五稽查局的观点提出反对意见，认为房屋没有销售完毕，符合国税发〔2009〕91号文第10条规定的，也能进行土地增值税清算。

上述关于“实际发生”“土地增值税纳税义务发生时间”的争议，源于立法上的不完善。《土地增值税暂行条例》第10条对土增值税的纳税义务发生时间的规定是模糊的，合同签订之日起的7日之内只是纳税申报时间，不是缴纳土地增值税时间，缴纳土地增值税的时间由税务机关核定。而且，华润置业的纳税申报时间可以不适用《土地增值税暂行条例》第10条的规定，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第15条第2款的规定，纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

根据财税字〔1995〕48号文第16条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让手续（即过户及登记）之前。要求转让方在办理房地产权属转让手续之前缴纳土地增值税的规定，与《土地增值税暂行条例》第2条以及《民法典》第208条的规定是相冲突的，因为只有将房地产办理登记过户手续，受让方才能取得不动产物权，不动产产权才转让成功，转让方才是纳税义务人。在房地产未办理转让登记之前，即使签订了转让合同，因物权未发生转移，交易未完成，转让方还不是土地增值税的纳税义务人。但是，《土地增值税暂行条例》第10条却要求转让方自合同签订之日起7日内向税务机关进行纳税申报，并在办理过户登记之前缴纳土地增值税。

先税后证的不合理规定在执行中面临一些困难，部分非从事房地产开发的纳税人在合同签订后未办理产权过户登记前缴纳土地增值税，事后因合同未履行而要求税务机关退还税款时，税务机关会根据《税收征收管理法》第51条，以超过三年时间为由不予退还，从而发生税企争议。为此，部分不动产权转让人不会在合同签订之日起7天内进行纳税申报，选择办理过户登记的当天缴纳土地增值税。

房地产开发企业预提土地增值税，一方面是为了在土地增值税清算后能及时足额补缴税款，另一方面，是为了在预提当年少缴企业所得税。因此，当税务机关不允许房地产开发企业将预提的土地增值税在企业所得税汇算清缴中扣除时，双方即产生争议。但是，从华润置业的角度来看，没有必要就土地增值税的纳税义务发生时间与税务机关发生争议，更没有必要就预提土地增值税的扣除发生争议。假如税务机关认可华润置业在2011年、2012年产生了土增值税纳税义务5.1亿元、0.57亿元，而华润置业事实上并没有缴纳相应税款的情况下，税务机关有权要求华润置业补缴土地增值税共计5.67亿，并以5.67亿计算滞纳金与罚款，这笔滞纳金和罚款将远远大于调增2011年、2012年企业所得税应税所得额5.67亿的滞纳金与罚款。