预缴土地增值税的会计处理

2023年第300讲，说税收，谈风险，讲政策。今天谈谈土地增值税的会计处理和案例分析。

一、会计处理

（一）会计分录

企业缴纳的土地增值税通过"应交税费﹣﹣应交土地增值税"科目核算，但对方科目因房地产用途及转让主体不同，一般记入"税金及附加""固定资产清理"和"资产处置损益"等科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记"应交税费﹣﹣应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"科目。

1．一般工商企业转让土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在"固定资产"科目核算的，转让时应缴纳的土地增值税作为处置固定资产过程中发生的一项费用，记入"固定资产清理"科目。

借：固定资产清理

贷：应交税费﹣﹣应交土地增值税

2．一般工商企业转让作为无形资产核算的土地使用权应缴纳的土地增值税，在"资产处置损益"科目体现。转让土地使用权时，按实际收到的金额扣除无形资产的账面价值和应缴纳的土地增值税、增值税及附加后，转让损益记入"资产处置损益"科目。

借：银行存款

借:累计摊销

借:无形资产减值准备

贷：无形资产

贷:应交税费﹣﹣应交增值税

贷:应交税费﹣应交城市维护建设税

贷:应交税费-﹣应交教育费附加

贷:应交税费-﹣应交土地增值税

贷:资产处置损益（或借方）

3．一般工商企业转让投资性房地产应缴纳的土地增值税等税费，记入"税金及附加"科目。

借：税金及附加

贷：应交税费﹣﹣应交城市维护建设税

贷：应交税费-﹣应交教育费附加

贷：应交税费-﹣应交土地增值税

4．房地产开发企业销售自行开发建造的商品房时，应将确认的应缴土地增值税记入"税金及附加"科目。

借：税金及附加

贷：应交税费﹣﹣应交土地增值税

房地产开发企业按规定预缴的土地增值税，处理如下:

借:应交税费﹣﹣应交土地增值税

贷:银行存款

待房地产转让（销售）收入实现时，再按上述会计处理方法进行处理。

开发的房地产项目按规定进行清算，收到退回多缴的土地增值税时，处理如下:

借:银行存款

贷:应交税费﹣﹣应交土地增值税

补缴土地增值税时做相反的会计分录。

（二）实务说明

【举例】某市工业企业（增值税一般纳税人）转让一处自建的旧厂房，取得含税转让收入6426万元，支付增值税及附加336.6万元。该厂房当初的建筑施工总成本为4200万元，预计使用40年，已经使用8年，累计计提折旧840万元。该房产的评估价格为3.665.4万元。计算该企业应缴纳的土地增值税，并进行相应账务处理（不考虑印花税、地方教育附加，该企业转让2016年4月30日前取得的房产选择简易计税方法计算缴纳增值税）。

【解析】计算土地增值税时，应以转让收入减除法定扣除项目金额作为增值额，这与会计上以转让收入减除资产账面价值、转让过程中发生的税费计算转让损益不同。纳税人转让旧房及建筑物的，法定扣除项目为取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格、在转让环节缴纳的税金。营改增后，纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

1．核销固定资产时：

借：固定资产清理33600000

借:累计折旧8400000

贷：固定资产﹣﹣房产42000000

2．收到房产转让收入时：

借：银行存款64260000

贷：固定资产清理64260000

3．计算应缴纳的增值税及附加时：

借：固定资产清理3366000

贷：应交税费﹣﹣应交增值税3060000

贷：应交税费﹣应交城市维护建设税214200

贷：应交税费-﹣应交教育费附加

91800

4．计算应缴纳的土地增值税时：

房地产转让收入：6426÷(1+5%)=6120（万元）

扣除项目金额：3665.4+30.6=3696（万元）

增值额：6 120-3 696=2424（万元）

增值率：2424÷3696x100%=65.58%

据此确定适用税率为40%，扣除系数为5%，该工业企业应缴纳土地增值税：

2424x40%-3696x5%

=784.8（万元）

借：固定资产清理7848000

贷：应交税费﹣﹣应交土地增值税7848000

5．结转固定资产清理损益时：

6426-3 360-336.6-784.8

=1944.60（万元）

借：固定资产清理19446000

贷：资产处置损益﹣﹣非流动资产利得19446000

6．实际缴纳土地增值税时：

借：应交税费﹣﹣应交土地增值税7848000

贷：银行存款7848000

二、案例分析

【例1】位于某市的万家乐房地产开发公司（增值税一般纳税人）年底销售其上年5月10日开始建造的一幢商品住宅楼，取得含税销售收入17986万元。已知该公司支付与开发商品房相关的土地使用权费1200万元、开发成本3600万元。该公司没有按房地产开发项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计算土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；与该项目有关的允许抵扣的进项税额为386万元。

要求：计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。

【解析】凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算。这种情况，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用﹣当期允许扣除的土地价款）÷(1+9%)

1．确认转让收入：17986-(17986-1200)÷(1+9%)x9%=16600（万元）

2．计算扣除项目金额：1200+3600+480+100+960=6340（万元）

取得土地使用权所支付的金额：1200万元

房地产开发费用：(1200+3600)x10%=480（万元）

房地产开发成本：3600万元

允许扣除的税金：

[(17986-1200)÷(1+9%)x9%-386] x (7%+3%)=100（万元）

加计扣除额：(1200+3600)x20%=960（万元）

3．计算增值额：

16600-6340=10260（万元）

4.计算增值率：10260÷6340x100%=161.83%

5．由此确定适用税率为50%，扣除系数为15%

该公司应缴纳土地增值税：10260x50%-6340x15%

=4179（万元）

【例2】当年6月，位于市区的某工业企业转让一栋20世纪90年代自行建造的厂房，取得含税转让收入525万元（合同中分别注明转让收入及增值税税额），支付增值税及附加共计27.5万元。该厂房当时造价100万元，无偿取得土地使用权。经评估，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的厂房需600万元，该厂房为七成新。

要求：计算该工业企业因转让旧厂房应缴纳的土地增值税。（该企业因转让2016年4月30日前自建的房产选择简易计税方法）

【解析】房地产开发企业缴纳的印花税不单独扣除；房地产开发企业以外的纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算增值税应纳税额。

1．转让收入：

525÷(1+5%)=500（万元）

2.扣除项目金额合计：420+2.75=422.75（万元）

评估价格：600x70%=420（万元）

允许扣除的税金：

525÷(1+5%)x5%x(7%+3%)+500x0.5%=2.75（万元）

3．增值额：

500-422.75=77.25（万元）

4.增值率：77.25÷422.75x100%=18.27%

5．由此确定适用税率为30%

该企业应缴纳土地增值税：77.25x30%=23.175（万元）