小规模纳税人预收租金增值税

正常的租赁业务，我想大家都会做出正确的账务处理，在这里就不再表述。下面我们通过几个例子来看特殊租赁业务的账务处理。

一、免租期的账务处理

日常生活中，我们总会遇到厂房、写字楼或者商铺的租赁业务，承租方在租赁后，都会进行装饰装修与改造，为此承租方往往都会要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠，也会遇到出租方为了尽快出租，主动提出给予一定的免租优惠条件等。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送。不属于视同销售服务，无须按视同销售计算增值税。

免租期不视同销售计算增值税，那么该如何进行账务处理，才能既符合会计准则，又能核算增值税，还与合同价款相吻合呢？

举例：甲公司出租房屋，与承租方乙公司签订租赁合同，合同约定租期5年，租赁费60万元（不含税），前2年免租金，后3年每年20万元（不含税）。

按照企业会计准则的规定，租赁收入需要每年确认12万元。前2年免租期不需要视同销售缴纳增值税，后3年每年缴纳增值税：20*11%=2.2（万元）。甲公司账务处理如下（单位：万元）：

第1年：

借：应收账款 13.32

贷：其他业务收入 12

应交税费——待转销项税额 1.32

第2年：

借：应收账款 13.32

贷：其他业务收入 12

应交税费——待转销项税额 1.32

第3年：

借：应收账款 12

贷：其他业务收入 12

借：应交税费——待转销项税额 2.2

贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2.2

第4年：

借：应收账款 13.32

贷：其他业务收入 12

应交税费——应交增值税（销项税额） 1.32

借：应交税费——待转销项税额 0.44

贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 0.44

第5年：

借：应收账款 14.2

贷：其他业务收入 12

应交税费——应交增值税（销项税额） 2.2

实际收取租金时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目，分录具体略，整个租赁期应收账款借方发生额合计正好为66.6万元。

二、预收租金的账务处理

根据税法规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

举例：甲公司是一家提供不动产经营性租赁的租赁公司，9月与乙公司签订经营租赁合同，9月预收10-12月租赁费351万元，纳税业务发生时间事预收租金的当天，需要确认销项税额45.63万元。目前有以下几种处理方法（单位：万元）：

处理方法1：

借：银行存款 351

贷：预收账款 351

借：应交税费——待转销项税额 40.38

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）40.38

10-12月，每月月底确认租金收入时：

借：预收账款 117

贷：主营业务收入 103.54

应交税费——待转销项税额 13.46

处理方法2：

借：银行存款 351

贷：预收账款 310.62

应交税费——应交增值税（销项税额） 40.38

10-12月，每月月底确认租金收入时：

借：预收账款 103.54

贷：主营业务收入 103.54

这种方法简单，但是这样处理预收账款核算不准确，不符合会计准则关于资产的定义和确认条件，资产负债表预收账款项目金额不准确，不符合会计信息的质量要求。

处理方法3：

收到351万元预收租金，发生纳税义务时：

借：银行存款 351

贷：预收账款 351

借：应收账款 40.38

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）40.38

确认会计收入时：

借：预收账款 351

贷：主营业务收入 310.62

应收账款 40.38

这种处理方法或许符合财会（2016）22号文件规定，但是这样处理应收账款核算不准确，不符合会计准则关于资产的定义和确认条件，资产负债表预收账款项目、应收账款金额不准确，也不符合会计信息的质量要求。

综上所述，我个人推荐第一种处理方法。

“待转销项税额”是财会（2016）22号文件设置的科目，主要核算发生应税行为已确认会计相关收入或利得但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。其实，财会（2016）22号文件本身就存在矛盾。根据财会（2016）22号文件对“待转销项税额”科目的定义，该明细科目只能用于一般计税方法计税项目。可财会（2016）22号文件在账务处理流程部分又提到：按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额记入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目。据此，这个科目又可以用于简易计税方法计税项目、文件前后矛盾。