经营租赁增值税

老黎说税：2023年第91讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说提供不动产经营租赁服务增值税计税规定。

一、适用范围

1.纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（简称出租不动产），适用《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第16号）。

2.融资租赁方式出租不动产以及纳税人提供道路通行服务不适用上述提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法。

3.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

二、计税方法

（一）一般纳税人出租不动产

一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税按照9％的税率计算销项税额。

3.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

4.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产选择适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

（二）小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

1.单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5％的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.其他个人出租不动产（不含住房），按照5％的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

3.注意事项，纳税人（不包括其他个人）出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

（三）预缴税款的计算

1.纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款

＝含税销售额÷(1+9%)x3%

2.纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款

＝含税销售额÷(1+5%)x5%

3.个体工商户出租住房、按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款

＝含税销售额÷(1+5%)x1.5%

4.其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款（直接申报纳税不需要预康）:

（1）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷(1+5%)x5%

（2）出租住房：

应纳税款

＝含税销售额÷(1+5%)x1.5%

5.单位和个体工商户出租不动产、按照规定向不动产所在地主管税务机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

6.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

7.注意事项。其他个人（自然人），采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收人，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收人未超过10万元的，可享受小规模纳税人免征增值税政策。（见《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》总局公告2019年第4号）。

三、发票开具

1.一般纳税人出租不动产，按现行规定自行开具增值税发票。

2.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票或普通发票。

3．其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票或普通发票。

4．纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

5.其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票。（见《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》总局公告2017年第30号）。

6.注意事项。纳税人出租不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《征管法》及相关规定进行处理。

四、其他事项

比照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》征税的其他情形如下：

（一）房地产开发企业出租其自行开发的不动产。

1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3％预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报（适用税率为9%)。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（以上内容见《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》财税〔2016]68号）。

（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（见《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》财税〔2016]47号）。