房租增值税由谁承担

一、房租增值税纳税义务时间与实际上缴时间的差异

预收房租时，租赁业务并没有发生。按《增值税暂行条例》第一条规定，只有发生应税行为，才应当缴纳增值税。所以预收的租金，并未触发纳税义务，不能作为纳税义务发生时间。

但根据财税[2016]36号文件第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以在没有起租前收到定金也应先缴纳增值税。《增值税暂行条例》规定的纳税义务时间，只是说的纳税的义务真实产生的时间，而不是缴纳时间，两者的差距，类似于预收账款与确认收入之间的差异。

所以，房屋租赁的增值税，纳税义务的方式时间，与应缴纳增值税时间存在差异。在预收房租的情形下，纳税义务发生时间要晚于应纳税时间。

【案例说明】甲公司向乙企业出租A办公楼3~4层，年付租金105万（含增值税），双方1月2号签订合同，乙企业支付定金21万。2月1日为起租日，起租日乙公司预付全年房租。乙公司每月末收甲公司当月的租金发票。则甲公司预收房租分录为：（租房增值税按5%计税）。

1、1月2日预收定金

借：银行存款 21 万贷：预收账款 21 万

同时上缴税款

借：应交增值税—预缴增值税 1万贷：银行存款 1万

2、2月2日预收全年房租

借：银行存款 84 万 贷：预收账款 84 万

同时上缴税款

借：应交增值税—预缴增值税 4万贷：银行存款 4万

3、2月份确认房租收入

借：预收账款 8.75万贷：其他业务收入 8.33万应交税费-应交增值税—销项税额 0.42 万

同时抵消改销项税

借： 应交税费-应交增值税—销项税额 0.42 万贷：应交增值税—预缴增值税 0.42 万

二、如果预收房租时同时开出发票，则纳税义务时间与缴费时间相同。

根据《增值税草案》第二十六条 增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定:

(1) 发生应税交易，纳税义务发生时间为收销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日;先开具发票的为开具发票的当日。(2)视同发生应税交易，纳税义务发生时间为视同发生应税交易完成的当日。(3) 进口货物，纳税义务发生时间为货物进入关境的当日增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当日。

【接上案例】上案例中，甲公司2月2日开具增值税发票，则分录如下：

借：银行存款 84 万 应交增值税—预缴增值税 1万 贷：预收账款 80万 应交税费-应交增值税—销项税额 4万

三、如果收到定金后退租的增值税处理。

房租租赁中，收讫定金即要预缴增值税。如果预缴增值税后，乙方违约导致租赁行为无效，则表明未发生纳税义务，预缴增值税需要退还。

【接案例1】乙企业违约，经协商后退定金10万则应进行的账务处理

1、1月2日预收定金

借：银行存款 21 万贷：预收账款 21 万

同时上缴税款

借：应交增值税—预缴增值税 1万贷：银行存款 1万

2、2月份乙企业退租，同时退还10万定金

借：预收账款 21万贷：营业外收入—违约金收入 11万银行存款 10万

3、预缴增值税退税

借：银行存款 1万贷：应交增值税—预缴增值税 1万

四、租赁中途退租的账务处理

租赁中途退租，其增值税处理分两种情况。第一种情况，已经开具全额的增值税发票。此时退租，需要重新开具退还租金的红字发票；第二种情况，每月确认收入后开具发票。退租时需要把预缴增值税退还。

1、已开发票，退租开红字发票

借：预收账款贷：银行存款应交税费-应交增值税-销项税额（负数红字）

2、所退租金未开发票

借：预收账款贷：银行存款

未退预收账款及预缴增值税结转入营业外收入

借：预收账款 应交增值税—预缴增值税贷：营业外收入-违约金