二手房营业税和增值税

金华房超超市网分享：

在二手房中，其实很多人对于营业税和增值税不是很了解，更不知道如何计算。针对这一点，小编做了一点总结，现在与大家分享。

什么是营业税？

营业税：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

什么是增值税？

增值税：以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

由于按照政策，营改增之后二手房的增值税征收率也是5%，跟原来营业税的税率（二年以内出售，超过二年的免税）是一样的，虽然两者比例一样，但是营业税是价内税，增值税是价外税，所以实际计算是不一样的。

按现行计算应交营业税=房屋售价总额*5%

​营改增之后应交增值税=房屋售价总额/1.05*5%

温馨提示：

什么是价内税？

价内税就是税金包含在价格之中，作为价格的组成部分的税种。

什么是价外税？

价外税是指税金不包含在价格之中，价税分列的税种。

两者区别是什么？

税收征收方式不同，价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款由销售款来承担并从中扣除。价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分。

计算公式：

价内税：税款=含税价格*税率

价外税：税款=（含税价格/（1+税率））*税率=不含税价格*税率

而房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

为何要把营业税改增增值税？有什么好处？

其实营业税改增值税（以下简称营改增）的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。营改增也可以说是一种减税的政策。在当前经济下行压力较大的情况下，全面实施营改增，可以促进有效投资带动供给，以供给带动需求。

营业税和增值税是有一定的区别的，两者之间是有很大的差异的，所以还是很值得注意的。