Q1： 利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入和发生的成本支出，如何扣除？

标签：成本扣除

答：关于《国家税务总局山东省税务局关于发布〈国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法〉的公告》的解读，办法第三十二条规定：

“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本”。

“不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费（不包含有明确受益对象的室内精装修成本）”

“房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。

Q2： 利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出如何扣除？

标签：成本扣除

答：房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款规定办理。即：凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除；凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除；凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出。

Q3： 纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用”该如何理解?

标签：成本扣除

答： 依据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》：纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权，不属于土地增值税的征收范围，因此其收入不计入清算收入。同时由于无产权的地下车库被房地产开发企业处置，不属于全体业主所有，不能认定为公共配套，不允许扣除其应分摊的成本费用。

Q4： “土地增值税清算时，已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其应扣除的成本确认为零”如何理解?

标签：成本扣除

答：依据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》：由于在清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，分摊到可售的房地产，因此清算后再转让的其应扣除的成本确认为零。

Q5： 海南省清算收入和扣除项目金额的截止时间如何规定的?

标签：成本扣除

答：依据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》：清算申报是纳税人的责任，为还责于纳税人，因此规定纳税人在办理清算申报手续时，以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间，有利于明晰征纳责任，减少争议。

对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入，不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后，再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。

Q6： 同一清算单位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除?

标签：成本扣除

答：依据《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》第三十条第六款规定“同一清算单位中的土地成本、其他成本费用，按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。对于清算项目能够提供独立的土地出让合同、划拨协议、投资协议的，土地成本可直接归集到受益对象”。

Q7： 属于多个清算单位共同的土地成本和其他成本费用，如何扣除?

标签：成本扣除

答：依据《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》第三十条第五款规定“属于多个清算单位共同的土地成本，原则上应按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。无法取得清算单位占地面积的，按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊”。

“属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊”。

Q8： 建设期之外的费用不能扣除，建设期怎么是哪个证件上的日期？

标签：风险应对

答：针对房地产项目数据不全的情况，在获取项目主要建设期时，主要建设期的开始时间根据优先级进行确定：

1、最早一个竣工验收报告中的竣工时间

2、项目基本情况表中的项目集中建设期起的时间

3、最早一个建筑工程施工许可证的合同竣工时间

针对房地产项目数据不全的情况，在获取项目主要建设期时，主要建设期的截止时间根据优先级进行确定：

1、最后一个竣工验收报告中的竣工时间

2、项目基本情况表中的项目集中建设期止的时间

3、最后一个建筑工程施工许可证的合同竣工时间

Q9： 开发间接费用中的社保支出能否扣除？

标签：开发成本

答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2014年第4号）第三项关于扣除项目准予扣除的截止时间规定，清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

根据上述规定，与开发项目直接相关人员的工资及福利费可以计入开发间接费用，对于社保费用，不属于开发间接费用，应计入房地产管理费用扣除。对于开发产品在项目竣工验收后所发生的成本支出，不得再计算土地增值税时扣除。

Q10： 清算期间仍未支付的成本如何处理？是否允许扣除？

标签：开发成本

答：按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。” 除了税法规定的质量保证金等例外情形，土地增值税清算成本项目的扣除原则遵循的是 “实际发生+实际支付” 的原则。

清算的时候如果还是有部分未结算未付款的，以广州为例，根据《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》（穗地税函[2012]198号）第七条的规定：“关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题，符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。”

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