销售老项目增值税算法

本来以为房地产老项目简易计税政策已经实施三年，大家应该都轻车熟路了，结果临近年底，咨询这个问题的明显增多了，干脆写一篇文章，就算是做个总结吧。

老项目简易计税的计算分为两个阶段：预售预缴阶段和申报阶段，下面分别做出说明。

1、 预售预缴阶段

这个阶段比较简单。依据规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴增值税款=预收款÷（1+征收率5%）×3%

注意事项：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。这是目前形成的基本共识，当然了，个别地方除外。

例一：某房地产公司老项目实行简易计税，2019年1月份收到销售回款1,070.00万元，其中诚意金5.00万元，认筹金15.00万元，客户首付款及按揭回款1,050.00万元。

应预缴增值税款=预收款÷（1+征收率5%）×3%

=（10,700,000.00-50,000.00-150,000.00）÷（1+5%）×3%

= 300,000.00（元）

2、 申报阶段

依据规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

例二：某房地产公司老项目实行简易计税，2019年11月完工并陆续交付业主，其中当月应确认销售收入2.10亿元（含税），至当月底累计已预缴增值税995.00万元。

当期应纳增值税=210,000,000.00÷（1+5%）×5%

= 10,000,000.00（元）

当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税

=10,000,000.00-9,950,000.00

=50,000.00（元）

注意事项：

1、如果按上述公式计算的当期应申报数<0，说明有未抵减完的预缴税款，可以结转下期继续抵减。

2、通过计算可以看出，一些人理解的原来已按3%预缴，确认收入时直接补2%的差额是错误的，与规定明显不符。

3、销售不动产增值税纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。