房地产增值税计算公式

建筑服务的税务处理

简易计税：老项目（2016.4.30之前的），甲供，清包

（总包-分包）/1.03*0.03

分包款：支付给分包企业的全部价款及价外费用

预收款增值税义务未发生，但需预交增值税

差额预交

简易；（总-分）/1.03*0.03

一般：（总-分）/1.09*0.02

小规模月销售额未超过15万，当期无需预交（差额后的不含税销售额）

应纳税额计算

简易：（总-分）/1.03*0.03

一般：总/1.09*0.09-进项

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的税务处理

简易：老项目（2016.4.30之前的），以围填海方式取得土地使用权并开发

预售时预交增值税

简易：预收款/1.05*0.03

一般：预收款/1.09*0.03

差额计税的相关规定

简易：全部价款/1.05*0.05

一般：（全部价款-土地价款）/1.09*0.09（向政府取得土地）

（全额）/1.09*0.09 （可抵扣进项税额）

允许扣的土地价款：

1.向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用，土地前期开发费和土地出让收益

2.向其他个人或单位支付的拆迁补偿费

转让不动产的税务处理

自建全额，非自建预交差额，申报全额，简易差额

非自建预交（简易一般）：

差额/1.05*0.05

自建预交：（简易一般）

全额/1.05*0.05

申报

自建一般：全额/1.09*0.09

自建简易：全额/1.05*0.05

非自建一般：全额/1.09*0.09-进项

非自建简易：差额/1.05*0.05

自然人销售不动产

商铺非自建：差额/1.05*0.05

商铺自建：全额/1.05*0.05

住宅满2年免增值税（北上广除外）

住宅不满2年：全额/1.05*0.05

不动产经营租赁的税务处理（经营租赁）

预交：

个人出租不动产

租金/1.05*0.015

其他

简易：租金/1.05*0.05

一般：租金/1.09*0.03

小规模月销售额不超过15万免增值税