土地增值税清算报告范本

青岛***房地产开发有限公司***小区土地增值税清算核定征收报告

一、企业基本情况

（一）企业名称

青岛***房地产开发有限公司。

（二）注册地址

青岛即墨区***号

（三）法人代表及基本情况

法人代表：宋***。登记注册类型：其他有限责任公司；注册资金10,000,000.00元，投资方：孙***，投资比例35%；青岛***房地产置换公司（股份合作企业），投资比例30%；宋***，投资比例35%。

二、项目基本情况

（一）项目名称

***住宅小区。

（二）项目地址

即墨区田***号 。

（三）项目概况

***住宅小区位于即墨区***号，开发项目为商业、住宅，占地面积 21139.70平方米 ，立项时间2008年12月4日；本宗土地2008年8月8日通过出让方式取得土地使用权，房地产权证号码：青房地权市字第20***82号；预售许可证取得时间为2009年11月17日；2009年7月29日取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程竣工时间为2011年8月27日。

该项目共建有住宅楼11栋，建筑总面积25452.02 平方米，实际容积率1.20，可售建筑面积25335.9平方米，其中：普通住宅252套，面积22752.92平方米;非普通住宅8套，面积1918.82平方米，其他类型房地产7套，面积664.16平方米。物业管理场所一处，面积116.12平方米。

三、清算条件及项目销售情况

截至2020年10月15日，已销售普通住宅252套22752.92平方米，取得销售收入50706203.24元，平均单价2228.56元；销售非普通住宅8套1918.82平方米,取得销售收入4686068.57元，平均单价2442.16元；销售其他类型房地产7套664.16平方米，取得销售收入1751143元，平均单价2636.63元，已售建筑面积占总建筑面积的99.54%，该项目已达到清算条件。

该项目可扣除成本面积为25335.90平方米，占总建筑面积25452.02平方米的99.54%。

（一）收入审核

经审核实际应税收入57143414.81元，其中普通住宅收入50706203.24元，非普通住宅收入4686068.57元，其他类型房地产收入1751143.00元。

普通住宅销售平均单价2228.56元/平方米，非普通住宅销售平均单价2442.16元/平方米，其他类型房地产销售平均单价2636.63元/平方米。

（二）扣除项目的审核

1、“取得土地使用权支付的金额”：该项目“取得土地使用权支付的金额”为9229889.95 元，经审核，该项目“取得土地使用权支付的金额”为7729889.95元，本次清算项目允许扣除的“取得土地使用权支付的金额”为7694623.80 元（扣除比例99.54%），根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一、二十二条规定，调减即墨区土地储备中心收取的土地拍卖金1500000.00元（往来结算收据，不能用于收取行政事业性收费、政府性基金等非税项目，不得作为报销凭证使用）。

该项目楼面地价成本为303.70元/平方米。

2、“房地产开发成本”：该项目“房地产开发成本”为33458163.18元，经审核，该项目“房地产开发成本”为32744385.78元，本次清算该企业申报扣除的“房地产开发成本”为32594995.75 元（扣除比例99.54%），调整减少713777.40 元。

（1）“土地征用及拆迁补偿款”：该项目“土地征用及拆迁补偿款”为0元。

（2）“前期工程费”：该项目“前期工程费”为4409287.00 元，经审核，该项目“前期工程费”为3774427.00 元，本次清算允许扣除的“前期工程费”为3757206.89 元（调整后扣除比例99.54%），调整减少634860.00元，根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一、二十三条规定，调减墙体材料节能费、检验费等费用共计634860.00元。

（3）“建筑安装工程费”：该项目 “建筑安装工程费”为27422478.18 元，经审核，该项目“建筑安装工程费”为27361291.78 元，本次清算允许扣除的“建筑安装工程费”为27236461.09 元（调整后扣除比例99.54%），调整减少61186.40 元。根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一、二十三条规定，调减维修费等费用61186.40元。

（4）“基础设施费”：该项目“基础设施费”为1626398.00 元，经审核，该项目“基础设施费”为1608667.00元，本次清算允许扣除的“基础设施费”为1601327.76 元（调整后扣除比例99.54%），调整减少17731.00 元；根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一、二十三条规定，调减检测费等费用17731.00元。

（5）“公共配套设施费”：该项目“公共配套设施费”为0元。

（6）“开发间接费”：该项目“开发间接费”为 0元。

3、企业申报房地产开发费用4268805.31 元，经审核为4047427.57 元，本次清算允许扣除的房地产开发费用为4028961.95 元，调整减少221377.74 元。

4、企业申报与转让房地产有关的税金3053779.17元，其中：营业税2747075.27元，城市建设税192958.92元，教育费附加 82696.68 元，地方教育费附加31048.30元， 经审核为3053779.17元，无调整。

5、企业申报对房地产开发企业加计扣除8537610.63 元， 经审核为8094855.15元，本次清算允许扣除的房地产开发企业加计扣除8057923.91元，调整减少442755.48 元。

审核后扣除项目总金额为55670337.62元， 按实际销售、移交面积可扣除比例99.54%，本次清算应扣除项目金额合计为55430284.58 元（税金按照100%扣除）。审核确定该项目总可售建筑面积25452.02 平方米,不含税金及附加费扣除金额为52616558.45元, 单位扣除金额为2067.28（52616558.45 /25452.02）元/平方米。

四、土地增值税计算

（一）申报审核情况

经审核，该项目应税收入57143414.81 元，其中普通住宅收入50706203.24 元，扣除项目金额49843034.83 元，增值额为863168.41元，增值率1.73%，应纳税额为258950.52元，土地增值税税负率为0.51%；非普通住宅收入4686068.57 元，扣除项目金额4214985.31 元，增值额为471083.26 元，增值率11.18%，应纳税额为141324.98元，土地增值税税负率3.02%；其他类型房地产收入1751143.00元，扣除项目金额1372264.44元，增值额为378878.56元，增值率27.61%，应纳税额为113663.57 元，土地增值税税负率6.49%。

清算结论

该项目符合土地增值税清算条件，企业已报送纸质清算资料，但是该企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算，根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第三十三、三十四条规定，可实行核定征收。审核后，普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产测算土地增值税税负率分别是0.51%、3.02%、6.49%，根据国家税务总局青岛市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2018年第23号）规定，即墨区普通住宅核定征收率不低于5%，非普通住宅、其他类型房地产核定征收率不低于6%。该项目普通住宅收入50706203.24 元，按照5%计算应缴纳土地增值税2535310.16（50706203.24*5%）元，已预缴626833.97元，应补1908476.19元；非普通住宅收入4686068.57 元，按照6%计算应缴纳土地增值税281164.11（4686068.57*6%）元，已预缴土地增值税28981.20 元，应补土地增值税252182.91元；其他类型房地产收入1751143.00元，按照6.50%计算应缴纳土地增值税113824.30（1751143.00*6.50%）元，合计应补土地增值税2274483.40元。

审核人员：

税源管理一科

2022年12月14日