二手房交易税收优惠政策

个人二手房交易税收政策 财小通 2022-11-28 19:15:24 河南

【增值税】 　　

一、个人出售其购买的住房：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。 　　二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。 　　

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。 　　

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。 　　

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 【城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加】 　　城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。适用税（费）率为：城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：按 3% 的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计征。

【个人所得税】

　　一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收： 　　（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的20％计征； 　　（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人通过拍卖市场(包括网上拍卖）取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额且有增值的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。（《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）和《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)）。 　

　三、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。 　

　四、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税： 　　（一）离婚析产 　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 　　（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 　　（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 　

　五、除上述第四点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。（注：根据《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(2019年第74号)，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。税率为20%。）对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

　　六、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房的免征个人所得税。

【印花税】 　　一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位、店面、写字楼等），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。 　　二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

【土地增值税】 　　一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。 　　二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 　　三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地的税务机关核实，可以免征土地增值税。

【契税】 　　一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 　　

二、个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。 　　

三、在中华人民共和国境内土地使用权赠与、房屋赠与，属于转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。税率为3%。 　

　四、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 　

　五、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 　　

六、因共有不动产份额变化，或因共有人增加或者减少而发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税。 　　

七、契税的计税依据不包括增值税。免征增值税的，确定契税计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

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