无证房产转让是否缴纳契税

案例：A公司在B公司土地上建造工业厂房，A公司向C公司融资3000万，后期因A公司无力偿还C公司借款，被C公司依法起诉，法院将A公司建造的厂房（无产权）进行拍卖，后因流拍，法院以流拍价2800万执行给C公司。《中华人民共和国契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。对法院执行给C公司没有产权的房屋、建筑物、构筑物以及附着物是否应当缴纳契税？

首先，从不动产权属登记法律规定分析。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋产权以登记为准，如果不动产登记部门没有办理登记的，不能确定房屋的权属。只有完成法律意义上土地、房屋权属登记的转移，方成为契税纳税义务成立的要件。

其次，从契税缴纳时间进行分析。按照契税法规定，签订了土地、房屋权属转移合同，即发生了契税纳税义务。纳税义务发生时间，主要作用是判断纳税人何时产生纳税义务。但产生了纳税义务并非意味着必须马上去申报缴税。所以，纳税义务发生时间与申报缴纳时间是两码事。根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。但在契税缴纳的时间上，《中华人民共和国契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。在实务中，还有一种情形，就是不需要再办理产权，但按照契税法规定应当缴纳契税的情形。比如办理产权之后，因改变土地性质补交土地出让金等。根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定：(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。(二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。(三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。上述文件规定“按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税”。对于“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的”属于需要办理土地、房屋权属登记，而不属于“不再需要办理土地、房屋权属登记”情形，因此，凭法律生效文书或监察文书办理产权过户，不在90天内缴纳的范围内，其缴纳时间应遵循一般规定，即契税申报缴纳时间为办理权属登记前。本案中，对法院执行的无产权房屋，C公司自始至终不存在办理权属登记，所以，C公司受让的无产权的房屋、建筑物、构筑物以及附着物不存在缴纳契税。

注意：对转让土地使用权同时将地上无产权房屋等一并转让的，根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）文件规定：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。另外，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。