严禁以股权转让变相转让土地

转让持有土地使用权的房地产公司100%股权，除在民事领域涉及上述股权转让协议是否有效的问题外，在刑事领域出卖人还可能被认定为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。实践中，尤其是自2010年以来，已有一些法院认定该行为构成刑事犯罪，多名房地产公司负责人因此而被判刑。2010年1月27日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》，明确提出“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”。上述刑事判决及政府规定，已对意欲转让持有土地使用权的房地产公司100%股权的企业家构成了重大的刑事法律风险，本文旨在介绍相关刑事司法裁判观点，并就相关问题进行探讨。

1、刑法及相关司法规定

《刑法》

第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

最高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：

（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

（四）非法获利五十万元以上的；

（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：

（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；

（四）非法获利一百万元以上的；

（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。

2、土地管理法律法规相关规定

《城市房地产管理法》

第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

二、房地产公司的刑事法律风险不得不防！

本书作者对相关案例进行检索和梳理，发现刑事司法实践中，一些法院将转让持有土地使用权的房地产公司100%股权认定为非法转让、倒卖土地使用权罪，多名房地产公司老板因此获刑。

转让房地产公司100%股权的转让合同，本质上仍是一种股权转让行为，而非土地使用权转让行为，根据《公司法》的规定，该行为合法有效。但考虑到实践中，一些法院错误地认为该行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪，企业家也应预防相应的刑事法律风险，在实施相关行为前应当尽量保证符合相关法律法规关于土地使用权转让的条件，或尽量取得当地政府的同意，或者低调行事，最少是不要在当地政府的明确反对下进行。