个人转让住房契税优惠

传言，个人转让住房给子女，赠与不如销售节税，这种说法对不对？答案是：对，也不对。住房转让过程中的税费，与持有时间、转让方持有数量、受让方持有数量等因素均有直接关系，是否节税，要视转让的具体情况而定。总体而言，个人转让住房给子女有三种方式：销售、赠与和继承。

一、以销售方式转让住房

1.增值税

转让方持有时间短于2年，全额纳税。

转让方持有时间长于2年，普通住房免税；非普通住房，北上广深差额纳税，其他地区免税。

2.个人所得税

自用5年以上唯一生活用房，免税。其他情形按收入减去原值、税费、合理费用后的余额纳税，税率为20%。若是核定征收，按住房价值的1%—3%纳税。

3.契税

（1）受让房屋为子女（包括子女、子女的配偶以及未成年子女，下同）的唯一住房

面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。该政策全国适用。

（2）受让房屋为子女的第二套改善性住房

面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策不适用于北上广深四座一线城市。

（3）受让房屋为子女的第三套及以上住房

按住房公允价值及3%—5%的税率全额缴纳契税。

4.土地增值税与印花税

免税。

二、以赠与方式转让住房

1.增值税、个人所得税、土地增值税、印花税

免税。

2.契税

按住房公允价值及3%—5%的税率全额缴纳契税。

三、以继承方式转让住房

增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税均免税。

四、建议

（一）继承方式不用交税，但必须转让方离世后方可适用，若时间不紧急，优先采用。

（二）住房为转让方持有5年以上唯一生活用房

1.受让方加上本次受让的房产最多持有2套房

此时按销售方式转让，最多按住房公允价值的2%缴纳契税，较赠与方式的3%—5%更节税。建议采用。

2.受让方加上本次受让的房产持有3套以上房产

此时赠与方式和销售方式均需按3%—5%缴纳契税，纳税无差异，但赠与方式需要公证等额外费用，光从费用角度考虑，销售方式更有利。不过，赠与己方子女的房产不属于婚后共同财产，赠与方式比较利于离婚财产的分割。

（三）住房为转让方持有不足5年，或不是唯一生活用房

此时销售方式需缴纳个人所得税，而赠与方式仅需缴纳契税，一般情况下后者的纳税额明显低于前者，因此选择赠与方式为宜。