以转让股权的方式转让房产

前言：

股权转让纠纷占了公司类纠纷的半壁江山，是常见多发案件。股权转让纠纷的三大特点，一是法律性质复杂，股权转让合同作为无名合同，案件援引的法律依据既包括公司法，又涉及合同法，有时还会涉及民法总则；二是涉及的利益主体多，从纠纷发生的起因看，除了转受让双方自身的因素外，经常还涉及公司、第三方股东等；三是纠纷多样化，很多情况下需要结合个案的不同情况进行法律分析推演，作出裁判。

鉴于此，本公众号近期会分享股权转让纠纷的典型司法案例，案例来源于最高院发布的指导性案例、公报案例，各级法院发布的具有典型意义的案例，以及权威出版物编入的经典案例，供法律同行和感兴趣的当事人参考。篇幅所限不介绍具体案情，详细案情可依据案件来源查询。

合同效力状态可分为有效、无效、未成立、成立但未生效等情形，具体含义可参考本公众号发布的【注意了！未在合同上签字盖章，合同却生效了！——《蒙面歌王》广告纠纷案】文章。

一、已签订尚未经相关主管部门批准的合同效力如何认定？不履行报批义务应承担何种责任？

1、案例来源——《最高人民法院公报》 2017年第12期（总第254期）

(2016)最高法民终802号

深圳市标榜投资发展有限公司与鞍山市财政局股权转让纠纷案

2、裁判要旨

（1）涉案《股份转让合同书》的转让标的为鞍山财政局持有的鞍山银行9.9986%即22500万股股权，系金融企业国有资产，转让股份总额已经超过鞍山银行股份总额的5%。依据规定,该合同应经有批准权的政府及金融行业监督管理部门批准方产生法律效力。由此，本案的《股份转让合同书》虽已经成立，但因未经有权机关批准，应认定其效力为未生效。

（2）合同约定生效要件为报批允准，承担报批义务方不履行报批义务的，应当承担缔约过失责任.

（3）缔约过失人获得利益以善意相对人丧失交易机会为代价，善意相对人要求缔约过失人赔偿的，人民法院应予支持。除直接损失外，缔约过失人对善意相对人的交易机会损失等间接损失，应予赔偿。间接损失数额应考虑缔约过失人过错程度及获得利益情况、善意相对人成本支出及预期利益等，综合衡量确定。

3、延伸阅读

2019年11月，最高人民法院发布了九民会议纪要，其中关于这个问题专门作出了规定，与上述案例有所区别的是，会议纪要肯定了此类合同中违约责任条款的效力，相比缔约过失责任而言对守约方的保护又进了一步，这是今后办理此类案件的指导性文件，纪要具体内容如下：

“37.【未经批准合同的效力】法律、行政法规规定某类合同应当办理批准手续生效的，如商业银行法、证券法、保险法等法律规定购买商业银行、证券公司、保险公司5%以上股权须经相关主管部门批准，依据《合同法》第44条第2款的规定，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。实践中的一个突出问题是，把未生效合同认定为无效合同，或者虽认定为未生效，却按无效合同处理。无效合同从本质上来说是欠缺合同的有效要件，或者具有合同无效的法定事由，自始不发生法律效力。而未生效合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更，但因欠缺法律、行政法规规定或当事人约定的特别生效条件，在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。

38.【报批义务及相关违约条款独立生效】须经行政机关批准生效的合同，对报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定的，该约定独立生效。一方因另一方不履行报批义务，请求解除合同并请求其承担合同约定的相应违约责任的，人民法院依法予以支持。

39.【报批义务的释明】须经行政机关批准生效的合同，一方请求另一方履行合同主要权利义务的，人民法院应当向其释明，将诉讼请求变更为请求履行报批义务。一方变更诉讼请求的，人民法院依法予以支持；经释明后当事人拒绝变更的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其另行提起诉讼。

40.【判决履行报批义务后的处理】人民法院判决一方履行报批义务后，该当事人拒绝履行，经人民法院强制执行仍未履行，对方请求其承担合同违约责任的，人民法院依法予以支持。一方依据判决履行报批义务，行政机关予以批准，合同发生完全的法律效力，其请求对方履行合同的，人民法院依法予以支持；行政机关没有批准，合同不具有法律上的可履行性，一方请求解除合同的，人民法院依法予以支持。”

二、转让矿业公司全部股权是否构成转让矿业权？未经审批合同效力如何认定？

1、案例来源——最高人民法院典型案例

(2014)民二终字第205号

薛梦懿等四人与西藏国能矿业发展有限公司、西藏龙辉矿业有限公司股权转让合同纠纷案

2、裁判要旨

矿山企业股权转让协议不属于法律、行政法规规定须办理批准、登记等手续才生效的合同，案涉《合作协议》依法成立并生效。

股权与矿业权是不同的民事权利，其性质、内容及适用的法律应有所区别。矿山企业的股权属社员权，由股东享有，受公司法调整。矿山企业的股权转让导致股东变化，不当然导致矿业权主体变更，不构成以合法的矿山企业股权转让之形式，逃避行政监管，实现实质上非法的矿业权转让目的的，不宜认定为变相的矿业权转让，径行判令无效。若股权转让合同中同时约定了矿业权转让、矿业权人变更等实质性内容，则应根据矿业权转让的法律法规认定该部分内容的效力。

三、名为股权转让实为股权让与担保行为的合同效力认定

1、案例来源——最高人民法院经典案例

(2018)最高法民终119号

修水县巨通投资控股有限公司诉福建省稀有稀土（集团）有限公司等合同纠纷案

2、裁判要旨

案涉《股权转让协议》系各方当事人通过契约方式设定让与担保，形成一种受契约自由原则和担保经济目的双重规范的债权担保关系，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。

（1）让与担保是大陆法系德、日等国经由判例、学说所形成的一种非典型的担保方式。我国经济活动和担保实务中亦多有运用。2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条在司法解释层面上对让与担保制度的规范和调整。我国司法实践亦应对让与担保予以回应和肯认。

（2）当事人之间虽签订股权转让协议，具有变更股权的外观，但依据协议约定的权利义务内容及实际履行情况，转让目的、交易结构、股东权利行使等方面，均具有不同于单纯的股权转让特点，而系以股权转让的方式实现担保债权的目的，符合让与担保基本架构的，其性质应认定为股权让与担保。

（3）让与担保是否违反物权法定原则的问题，已在物权法定原则的立法本意以及习惯法层面上得以解释；债务人为担保其债务将担保物的权利转移给债权人，使债权人在不超过担保目的的范围内取得担保物的权利，是出于真正的效果意思而作出的意思表示，不构成虚伪意思表示；而回避流质契约条款可能发生的不当后果，亦可为让与担保实现时清算条款的约定或强制清算义务的设定所避免。债务人未能依约清偿债务的，债权人不得径行取得股权。

四、无处分权人签订的股权转让合同是否无效？

1、案例来源——最高人民法院经典案例

(2014)民四终字第51号

福州绿力健康产品有限公司等与青海正远贸易有限公司等股权转让纠纷上诉案

2、裁判要旨

股权出让人在缔约时是否取得标的股份的处分权不影响合同效力的判断，即无权处分人签订的股权转让合同如果不存在其他无效情形，则为有效。下面是法院的裁判理由：

本院认为，蒋汉平在签订《收购协议》时是否实际控制正远贸易、正远矿业的事实，不构成《收购协议》无效的事由。理由为：第一，缔约时出让人不具有标的物处分权的事实，并不意味着出让人将来不能取得处分权，亦不妨碍出让人在履约过程中取得处分权并交付标的物。……第二，合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，意在保护财产的真实权利人不会因无处分权人的无权处分行为而受到侵害。该条不能被合同一方当事人用作恶意抗辩合同无效，籍以逃避合同责任的工具。……第三，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上述规定表明司法实践中对合同法第五十一条的适用范围作了限缩解释，仅适用于处分行为即标的物所有权的转移变更。换而言之，出让人对标的物没有处分权的，其订立的合同仍然有效，但标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。该司法解释第四十五条进一步规定：“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。”因此，本案中蒋汉平缔约时是否持有或控制三家矿业公司股权的事实，不影响《收购协议》的效力。本案所涉《收购协议》是蒋汉平和绿力公司的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，具备了合同的全部生效要件，是合法有效的，对蒋汉平和绿力公司具有法律约束力。

五、无权代理人伪造代理文件签订的股权转让合同是否无效？

1、案例来源——北京市第三中级人民法院经典案例

（2017）京03民终14093号

左明诉北京鑫丰汇川投资顾问有限公司、宁强泛珠泉实业发展有限公司股权转让纠纷案

2、裁判要旨

根据《民法总则》第一百四十三条之规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为左明是否委托温玉富代其办理诉争股权转让事宜，即落款时间为2014年8月12日的股权转让协议是否为左明的真实意思表示。

第一，根据已经查明的事实，2014年8月8日的委托书并非左明本人出具，诉争股权转让协议亦非左明本人所签，温玉富作为本案证人也证实其代左明签订股权转让协议并未经过左明的授权。第二，根据宁强县监管局给一审法院的回函，即使温玉富2014年8月在办理诉争股权变更登记时当场出示了左明的身份证原件，在左明未出具委托书，亦无其他证据佐证的情况下，难以认定左明委托温玉富办理诉争股权转让事宜，温玉富亦无权代表左明签订诉争股权转让协议。因此，现有证据不足以证明诉争股权转让协议系左明的真实意思表示，故对左明要求确认诉争股权转让协议无效的上诉请求，依法予以支持。

六、房地产建设工程开发投资总额不足25%，转让其所属公司的股权是否有效？

1、案例来源——最高人民法院经典案例

（2012）民二终字第23号

湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司等股权转让合同纠纷案

2、裁判要旨

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条有关“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为，本案合同约定标的物及实际转让的标的物并非房地产而均是公司股权，故金长润公司、兴嘉公司关于应依据上述规定确认本案股权转合同条款无效的主张，法律依据不足，本院不予支持。

七、“强制性规定”、“部门规章”与合同效力问题

注：本问题历来是司法实践统一性的难题，九民会议纪要对该问题提出了新的指导意见，用于今后此类案件的处理，希望能推动此类案件处理的一致性。本节引用的案例都是最高院的案例，在一定程度上反映了难题产生的原因。另外，本问题与前面的未经批准的合同效力问题应区分开，笔者认为，需要批准的合同不在本问题范畴内，但如果违反批准程序径行取得股权，就落入本问题范畴。

（一）国有资产转让未经评估是否影响合同效力？

1、案例来源——最高人民法院经典案例

(2013)民二终字第33号

联大集团有限公司与安徽省高速公路控股集团有限公司股权转让纠纷上诉案

2、裁判要旨

关于案涉股权转让中资产评估对《股权转让协议书》效力的影响。上诉人联大集团主张案涉股权转让未经评估，违背了有关国有资产处置的强制性规定，应属无效。最高院未支持其主张，理由如下：

“1992年国务院发布的《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《合同法》五十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，该内容并非效力性强制性规定。国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法实施细则》性质应属部门规章，原审法院关于该细则系行政法规的认定错误，应予纠正。该细则第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本实施细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”鉴于该细则属于部门规章，不是法律、行政法规，根据《合同法》第五十二条规定，不能直接否认案涉《股权转让协议书》的效力。”

（二）国有资产转让未进场交易是否影响合同效力？无论违反何种规定，导致损害社会公共利益，应确认合同无效。

1、案例来源——《最高人民法院公报》 2010年第4期(总第162期)

(2009)沪高民二(商)终字第22号

巴菲特投资有限公司与上海自来水投资建设有限公司股权转让纠纷上诉案

2、裁判要旨

根据《企业国有资产监督管理暂行条例》第十三条的规定，国务院国有资产监督管理机构可以制定企业国有资产监督管理的规章、制度。根据国务院国资委、财政部制定实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第四、第五条的规定，企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，企业国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让等方式进行。企业未按照上述规定在依法设立的产权交易机构中公开进行企业国有产权转让，而是进行场外交易的，其交易行为违反公开、公平、公正的交易原则，损害社会公共利益，应依法认定其交易行为无效。

在涉及企业国有资产转让合同纠纷案件的审理中，应将社会公共利益标准运用于审判过程中，以此进行价值判断。即，援用社会公共利益标准去衡量行政规章中的各类禁止性规定，看其是否关系到社会公共利益的维护；同时，审慎判断社会公共利益在具体案件中的存在与否。如果交易行为违反了规章或其他法律文件中有关交易程序的强制性规定，而这种交易程序的设置恰恰是为了使社会公共利益不受侵害，那么法院可以考虑援用违反社会公共利益条款，认定交易合同无效。

（三）延伸阅读

以下为九民会议纪要关于本问题的内容：

人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。

30.【强制性规定的识别】合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。

人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

31.【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。

八、侵害股东优先购买权的股权转让合同的效力

本问题可参考本公众号文章【损害股东优先购买权的股权转让合同是否有效？】

九民会议纪要也印证了文章观点，以下是纪要关于本问题的内容：

9.【侵犯优先购买权的股权转让合同的效力】审判实践中，部分人民法院对公司法司法解释（四）第21条规定的理解存在偏差，往往以保护其他股东的优先购买权为由认定股权转让合同无效。准确理解该条规定，既要注意保护其他股东的优先购买权，也要注意保护股东以外的股权受让人的合法权益，正确认定有限责任公司的股东与股东以外的股权受让人订立的股权转让合同的效力。一方面，其他股东依法享有优先购买权，在其主张按照股权转让合同约定的同等条件购买股权的情况下，应当支持其诉讼请求，除非出现该条第1款规定的情形。另一方面，为保护股东以外的股权受让人的合法权益，股权转让合同如无其他影响合同效力的事由，应当认定有效。其他股东行使优先购买权的，虽然股东以外的股权受让人关于继续履行股权转让合同的请求不能得到支持，但不影响其依约请求转让股东承担相应的违约责任。

原创 孙俊霞 法务CLUB