以股权转让方式转让房地产

许多企业若将自身的房地产直接进行买卖会产生较高的税费成本，若以股权转让方式转移房地产，公司的股东仅需要缴纳企业所得税、个人所得税与印花税，较低的涉税成本或将成为企业进行资源整合的重要形式，但企业以股权转让名义转让房地产是否需要征收土地增值税，各地税务机关认定又存在哪些差异？本文尝试对该问题进行分析。

地方规定

（一）需要征收土地增值税

1.《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）：广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

2.《湖南省地税局财产和行为税处，关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函[2015]3号）：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地増值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经済利益的，应比照国税函(2000)687号、国税函(2009）387号、国税函(2011）415号文件，依法缴纳土地増值税。

3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号） “天津市地方税务局：你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。经研究，同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”。

（二）无需征收土地增值税

1.福建省地方税务局网上回复咨询：国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。

2.《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发[2016]20号）第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。

3.《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字[1996]367号 ）黄山市地方税务局：你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》（黄地税一字[1996]第136号）悉。经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。

税收风险能否避免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

公司在转让股权时，虽然账面的资产包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物，但企业最终得到的是股权的对价，而非取得土地的对价。这并不等于转让股权将会变成转让土地使用权，因为企业并未构成“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的行为。

根据国税函〔2000〕687号的政策税务机关认为“明股实地”需要征收土地增值税，但是出台该文件的案例背景不具有普遍性。实际操作中，大部分税务机关也尚未按照该文件的执行口径对股权转让征收土地增值税，企业在进行股权转让时可以尽量避免与该案件相同的做法，例如广西案例收购方采用“一次性共同转让”，那么通过分步转让股权的方式，就能从一定程度上降低土地增值税涉税风险。

总 结

对于以股权转让方式转移房地产是否缴纳土地增值税的问题，依照土地增值税暂行条例规定，股权转让并不属于土地增值税的征税范围，不应当征收土地增值税。各地税务机关虽然执行口径存在差异，但企业可以通过筹划转让股权的方式来规避税收风险。实质扣税的前提和基础应该是税收法定，依法征管，如果企业的架构和安排具有合理商业目的，无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为。

作者：乔艺璇，单位：中汇（天津）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！