房地产企业转让股权

近年来，随着行业政策及市场的不断调整，头部房企之间的竞争与合作关系发生了微妙的变化。

刘伟/发自北京

2月6日，根据北京产权交易所消息，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）同时公告12家企业股权转让信息，经股权穿透查验，均是与碧桂园合作的项目公司。以公告的估值计算，保利发展所持有的所有者权益合计近23亿元。

此次拟纳入交易的12个项目分布在中山、珠海、句容、南通、台州、常州、重庆、曲水等城市，大部分为公开市场获取，且均处于项目开发中后期，部分项目已实现品质交付。若出售完成，保利发展将完全从以上12家公司股权序列中退出，不再持有股权。

保利发展及碧桂园方面均向记者表示，这是项目层面的具体经营事项，目的是确保项目公司经营平稳向好发展，是双方股东共同协商的结果。

一位知情人士对记者表示，保利欲退出这些项目公司是正常的商业行为。这些地产项目公司名下有的是可售资产，有的是持有资产不可出售，如果可售资产售卖将尽或者持有资产回报率较低的话，通过股权转让的形式退出项目公司，以便企业投资新项目从而追求更好的投资回报率。

打包转让12家公司股权

此次保利发展共将珠海和筑房地产开发有限公司（以下简称“珠海和筑”）51%股权、常州晟金房地产开发有限公司41%股权、中山市碧朗房地产开发有限公司49%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权、台州和隆置业有限公司（以下简称“台州和隆”）50%股权、句容碧华房地产开发有限公司（以下简称“句容碧华”）30%股权、珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“珠海碧弘”）51%股权等12家公司股权摆上货架。

保利发展是将这些公司股权打包转让。根据转让公告，意向受让方参与受让其中一个项目时，须同时参与受让除本项目外的其余11宗股权转让项目。

若征集到多家意向受让方，则通过网络竞价一次报价的方式确定受让方，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和。

从公告内容来看，这些公司有盈利也有亏损。例如，台州和隆2022年净利润为5199.96万元，曲水天熠，截至2023年1月10日，净利润达3633.92万元；而南京保宁2022年亏损8800.85万元，2021年度亏损1.05亿元，中山碧朗、句容碧华、珠海碧弘碧桂园、珠海和筑等也是连续两年内亏损。

实际上，上述部分公司股权并非保利发展首次挂牌转让。

2022年12月29日，北京产权交易所公示显示，保利发展旗下保利湾区投资发展有限公司转让三家公司股权。分别是珠海碧弘公司51%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权、珠海和筑公司51%股权。2月3日则为以上三家股权二次挂牌。

文件显示，保利湾区投资持三家公司股份各51%，挂牌成功即退出三家公司。三家公司持股比排第二位的均为鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“鹤山市共和碧桂园”），该公司属碧桂园附属公司。

二股东鹤山市共和碧桂园持有碧弘碧桂园股比44.11%，持有中山祥越实业股比46.23%，持有珠海和筑股比45.47%。

一位熟悉地产行业的律师对记者称，集中出让与合作方的项目公司股权可能会因不同股东之间对不同市场区域有不同的盈利能力要求及判断差异所致，也可能因部分项目已经开发完毕，需要出售对应股权优化资本结构。

竞争与合作相互依存

近年来，随着行业政策及市场的不断调整，头部房企之间的竞争与合作关系发生了微妙的变化。

2022年4月21日，保利发展举行2021年度业绩说明会，新任董事长刘平表示：“基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的‘进三争一’目标，是有信心和底气的。”

2022年全年，保利发展操盘金额为4116亿元，排名行业第三，碧桂园以4410.9亿元的操盘金额位列第一。

在首先实现“进三”的目标后，2023年1月，保利发展的销售额达295亿元，同比增长5.7%，继续形成逆势增长态势。同月，碧桂园实现合同销售金额约220.1亿元。这也意味着，头部房企之间的“卡位”之争愈发明显。

对于此次保利发展集中出让股权，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，地产公司转让项目公司股权是很平常的事情，但像这样集中转让十几个与某家企业有合作的项目，一般可能出于双方合作在理念与战略等层面的不同意见。

他认为，从此次保利退出12家与碧桂园合作的项目公司股权乃至控股权，以及所涉及投资额、保利自身的基本面来看，应该并非出于回收资金的资金层面或战略性收缩考虑，而是出于双方合作分歧或者保利自身调整项目布局、土储结构的主动性调仓行为。

一位接近保利发展的人士表示，“该次整体打包转让涉及的金额并不是很巨大，不像是为缓解企业资金之目的。可以关注保利的后续动作，如之后并无类似的转让项目之举动，则此次项目转让可能是保利方面有针对性地处理与碧桂园之间的合作关系。”

有房企高管告诉记者，房地产行业近年很多项目层面的合作，多数不是因为优势互补而合作，而是在土地市场白热化竞争的背景下，抱团壮胆、减少竞争而形成合作。但很多情况下，拿地之后，合作双方的互信基础并不扎实。

他表示，行业需要强强联合的合作，对企业本身有利，对消费者、行业也有利。但这种局面的形成，有赖于业内的企业，进一步学习相互之间如何更好地合作。

企业之间的竞争与合作总是相互依存、不可分割的关系。

在地产开发之外，2022年10月，保利资本和碧桂园创投携手孵化了一家新能源公司——保碧新能源，其首个光储充示范项目在9月28日于上海界龙艺术印刷厂奠基。