【案情简介】

西藏某投资有限公司和曲某均系西藏某实业有限公司的股东，分别占西藏某实业公司59.7077%和40.2923%股份。2013年11月8日，西藏某投资公司和曲某出具西藏某实业公司《股东会决议》、《特别授权委托书》，决定委托某联合产权交易所西藏分所（简称：产权交易所）对外转让西藏某实业公司的100%股权，并由西藏某投资公司全权办理股权转让过程中的一切事宜。2013年12月1日，林芝某房地产开发有限公司与西藏某投资公司签订《产权交易合同》，约定：（1）、由西藏某投资公司代表西藏某实业公司股东通过协议方式将西藏某实业公司100%股权转让给林芝某公司，转让价款为62,342,518.00元；产权交易合同签订后10个工作日内（即2013年12月18日前）由林芝某公司支付2000万元至产权交易所，剩余转让价款42,342,518.00元于2014年1月22日前支付。《产权转让合同》第五条“产权交接事项”约定，林芝某公司支付首期款项（2000万元）后，西藏某投资公司应于1个工作日内向林芝某公司移交标的企业（即西藏某实业公司）的法人营业执照正副本原件、组织机构代码证正副本原件、税务登记证原件、开户许可证原件、公司章程原件、公章、财务专用章、合同专用章等标的企业相关资料；以及标的企业所拥有的“柳梧新区北京大道以东世纪大道以北42.85亩商业用地”土地使用权证、规划许可证、红线图、土地出让合同、土地出让付款发票等相关权属证明文件和技术资料原件或者正本；自林芝某公司支付首期付款（2000万元）之日起10日内，西藏某投资公司应配合林芝某公司及会计师事务所、税务师事务所等中介机构完成工商过户所必须的资产评估、税务核查报告等工作，并出具标的企业工商变更所需要的必要资料，完成对标的企业的工商变更；林芝某公司若逾期支付价款，每逾期一日应按逾期支付部分价款的万分之五向西藏某投资公司支付违约金，逾期超过10日的，西藏某投资公司有权解除合同，并有权要求林芝某公司赔偿人民币1000万元作为其未履行义务而向西藏某投资公司支付的违约金。

2013年12月1日，西藏某投资公司和林芝某公司签订《补充协议》，约定：由林芝某公司出资300万元购买西藏某投资公司“西藏某实业有限公司”名称的所有权，永久归林芝某公司所有，该款项应于2013年12月5日前支付到西藏某投资公司指定账户，若西藏某投资公司在规定时间截止日未收到林芝某公司全额付款，则本补充协议连同本补充协议的主合同同时立即失效。

《产权交易合同》和《补充协议》订立后，林芝某公司于2013年12月5日向西藏某投资公司支付名称使用权转让款300万元；2013年12月18日支付首期付款1150万元，同日又支付首期付款550万元。因林芝某公司工作人员失误，迟延2日后于2013年12月20日补充支付首期付款310万元。林芝某公司共于2013年12月20日前向西藏某投资公司支付2310万元，其中2000万元为首期付款，300万元为标的企业名称使用权转让款，10万元作为延迟2日的违约金（按照每日万分之五计算，多退少补）。西藏某投资公司公司收到上述款项无异议，并出具了《收据》。首期款项支付后，西藏某投资公司拒不按照合同约定办理“产权交接事项”。2014年1月10日，林芝某公司通过产权交易所向西藏某投资公司发送《关于受让西藏某实业有限公司100%股权有关事项的告知函》，要求西藏某投资公司于2014年1月15日前移交尚未移交的其他资料；并进一步指出，由于西藏某投资公司未能在合同约定时间内，配合完成资产审计报告、税务核查报告、提供工商过户所必需的资料，林芝某公司要求相应顺延余款支付时间，顺延期限按照2014年1月3日至西藏某投资公司配合完成资产审计报告并提供工商过户所必需的全部资料之日期间计算。此后，西藏某投资公司仍然没有向林芝某公司移交约定的资料。

2014年4月15日，西藏某投资公司通过产权交易所向林芝某公司发送《解除合同通知函》，该《通知函》以林芝某公司应当在2014年1月22日前支付余款42,342,518.00元而未支付为由，根据《合同法》及产权交易合同第十条规定，通知解除双方的《产权交易合同》并保留追究林芝某公司违约责任的权利。2014年5月7日，林芝某公司通过产权交易所向西藏某投资公司发送《对<解除合同通知函>的异议书》，认为西藏某投资公司作为违约方无权解除合同，要求其纠正违约行为，继续履行合同义务。2014年5月14日西藏某投资公司答复称坚持解除合同。鉴于此，林芝某公司委托我所律师向西藏自治区高级人民法院提起诉讼，请求确认西藏某投资公司的《解除合同通知函》无效，判令西藏某投资公司和曲某继续履行《产权交易合同》和《补充协议》，并向工商局提交西藏某实业公司股权变更所需的各项文件，完成股权变更手续；判令西藏某投资公司和曲某共同向林芝某公司支付违约金1000万元。

西藏某投资公司和曲某答辩称：1、林芝某公司的起诉没有事实依据。2、林芝某公司未支付余款，已经构成根本性违约。3、本案《产权转让合同》和《补充协议》已经依法解除。鉴于林芝某公司未依照合同约定支付余款，西藏某投资公司于2014年4月发出的《解除合同通知函》具有合同和法律依据。4、在林芝某公司违约的情况下，西藏某投资公司有权不予移交资料。

一审法院经审理后，于2015年4月22日作出（2014）藏法民二初字第5号民事判决书，支持了林芝某公司的诉讼请求。宣判后，西藏某投资公司和曲某均不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经审理后作出（2015）民一终字第169号民事裁定，以二审期间本案的客观情况已经发生重大变化为由将本案发回西藏高院重审。

重审期间，林芝某公司在举证期限内变更诉讼请求：1、请求确认《解除合同通知函》无效；2、请求解除《产权交易合同》和《补充协议》；3、请求判令西藏某投资公司和曲某支付违约金1000万元；4、判令西藏某投资公司和曲某返还所收取的2310万元、支付资金占用损失13327467.00元并按照年利率24%的标准支付全部款项返还为止的利息损失。

西藏某投资公司和曲某补充答辩意见：1、林芝某公司首期款项支付不符合合同约定，且该款项是由第三人代为支付，说明其存在资金周转困难情形，西藏某投资公司如果将标的企业的证照、资料移交给林芝某公司具有很大风险，依法享有不安抗辩权；2、涉案合同的履行双方均存在违约情形，但林芝某公司先行违约及其履约能力的欠缺是西藏某投资公司和曲某履行瑕疵的诱因，故林芝某公司的违约程度较重，反诉请求林芝某公司支付违约金100万元；3、假设西藏某投资公司存在履约瑕疵，林芝某公司的违约金主张显然过高，应当减少至100万元以下或相当，利息损失主张没有依据，林芝某公司不能既主张违约金又主张损失赔偿。

【代理意见】

我们认为，本案主要争议焦点为：（1）关于合同的履行究竟是哪一方违约的问题；（2）《解除合同通知函》是否发生合同解除效力的问题；（3）关于违约责任和损失承担问题。

一、关于合同的履行究竟是哪一方违约的问题

我们认为，对于本案合同的履行，西藏某投资公司和曲某一方存在严重违约情形，依法应当承担违约责任。

（一）、林芝某公司按照产权交易所的要求将首期付款直接支付给西藏某投资公司的行为，没有违背《产权交易合同》约定，不构成违约。

1、产权交易所于2013年12月17日向林芝某公司发送《关于支付首期付款的通知》，要求林芝某公司将首期付款直接支付给西藏某投资公司，并提供西藏某投资公司的收款账户。林芝某公司接到通知后，随即将款项支付给西藏某投资公司。林芝某公司根据交易所的要求将首付款直接支付给西藏某投资公司的行为符合将首期价款支付至产权交易所指定银行账户的约定，不构成履行上的瑕疵行为。

2、林芝某公司于2013年12月18日向西藏某投资公司仅支付了1700万元的首期价款，因工作人员失误造成300万元款项被遗漏而未支付，林芝某公司在发现该失误后于2013年12月20日及时支付了300万元，补足了被遗漏的首期款项，至2013年12月20日林芝某公司足额支付了首期的全部款项。西藏某投资公司在收到林芝某公司的付款后没有提出任何异议，并向林芝某公司出具了《收据》。西藏某投资公司在合同履行期间对林芝某公司首期付款的支付行为一直未曾提出过异议，甚至在《合同解除通知函》中也仅以林芝某公司未支付转让价款余款42,342,518.00元为由主张合同解除，没有提及首付款的支付行为违反约定，实际上西藏某投资公司是认可了林芝某公司首期付款的支付行为不构成违约。

（二） 西藏某投资公司在收到林芝某公司支付的首期价款后拒不移交标的企业的营业执照等资料，致使合同不能顺利履行，其行为构成严重违约。

《产权交易合同》第五条“产权交接事项”约定：“乙方根据本合同第四条相关要求，支付首期付款（2000万元人民币）后，甲方应于1个工作日内向乙方移交以下资料：……”。从该条约定可以看出，西藏某投资公司在林芝某公司支付首期价款后有三方面的义务必须履行：（1）、标的企业资质证件等资料移交；（2）、标的企业名下42.85目商业用地的土地权属凭证等资料移交；（3）、配合完成资产评估、税务核查等工作，并出具工商变更所必需的资料，早日完成对标的企业的工商变更工作。

实际履约中，西藏某投资公司违背约定，拒不全面履行自己的义务，故意违约。

第一、西藏某投资公司虽然于2013年12月24日通过交易所向林芝某公司移交了土地使用证和规划许可证原件，但是该履约行为不符合“向乙方移交”的约定。2014年1月7日西藏某投资公司向交易所提交了土地出让合同等与土地相关的六份资料，但是其提交资料的时间已经延迟了14天，并且没有提交土地出让金发票的原件。这些履约行为与约定明显不完全相符，构成违约。

第二、西藏某投资公司不配合甚至拒绝接纳交易所委派的会计师、税务师对标的企业进行资产评估、税务核查等工作，导致资产审计和税务核查报告无法及时出具，严重影响到工商变更和税务变更工作的开展。西藏某投资公司的这些行为与约定不符，系违约。

第三、西藏某投资公司从收到首期款一直到本案诉讼为止均没有将标的企业的证照、章程、印章等基本资料转移交付给林芝某公司。标的企业仍然被其掌握、管理和控制，此举不仅严重违背合同约定而且从根本上阻碍了《产权交易合同》的顺利履行。这种只收款不移交标的企业给林芝某公司的行为系根本性违约，也是引发矛盾和纠纷的直接原因。依据法律规定，西藏某投资公司应承担合同不能正常履行的责任。

二、《解除合同通知函》是否发生合同解除效力的问题

1、我们认为，《产权交易合同》虽然约定林芝某公司应当在2014年1月22日前支付剩余转让价款，但是该合同同时约定了转让方（西藏某投资公司）应当履行标的公司证照和资料移交义务、资产审计和税务核查的配合义务。这些义务履行的期限均早于林芝某公司支付剩余转让价款的期限，当事人对合同义务的履行存在先后顺序之分，西藏某投资公司履行义务在先，林芝某公司支付尾款的义务在后。当西藏某投资公司不履行或者履行义务不符合《产权交易合同》约定时，林芝某公司根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，享有先履行抗辩权，有拒绝其要求支付余款的权利。所以，林芝某公司未支付转让价款余款的行为依法不构成违约，无需承担违约责任，西藏某投资公司不能据此解除合同。

2、《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”我们认为，《合同法》的第九十三条第二款、第九十四条和第九十六条均对单方解除合同的条件、程序等作出了严格规定。如果不符合这些规定，即使解除合同的通知送达了对方，均不能产生解除的后果。在本案中，林芝某公司无根本性违约，西藏某投资公司通知解除合同的行为不符合《合同法》九十三条、第九十四条规定的法定条件。西藏某投资公司在自身违约的情况下不享有解除的合同的权利，其发出的《合同解除通知函》不能产生解除合同的法律效力。

三、关于违约责任和损失承担问题。

1、西藏某投资公司违反了约定，应依法向林芝某公司支付违约金1000万元。

承前所述，西藏某投资公司的的种种行为均表明其违约是故意的，并且是属于严重的、根本性的违约。根据《产权交易合同》第十条“甲方若不按时移交本合同第五条约定的相关资料，以及不配合乙方提供标的企业工商变更所必需甲方相关资料的，乙方有权解除本合同，有权要求甲方退还乙方已支付的全部款项，并有权要求甲方赔偿损失，甲方应向乙方支付人民币1000万元的违约金”的规定，林芝某公司请求判令西藏某投资公司支付1000万元违约金，于法有据。

2、因西藏某投资公司违约给林芝某公司造成的损失计算问题

林芝某公司的《企业法人营业执照》显示该企业成立于2006年12月，注册资本为8600万元，经营范围为：房屋建筑工程总承包贰级、房地产开发贰级。该企业系林芝市最大房地产开发企业，专业性强，规模大，信誉好，在林芝市已成功开发数个楼盘，面积达几十万平方米。林芝某公司订立涉案合同的目的是希望抓住拉萨市房地产需求旺盛的机会，及时进行房地产开发，实现利润最大化。然而，由于西藏某投资公司违约造成合同不能履行，致使林芝某公司丧失了商机，损失惨重。鉴于房地产开发的可预期利润受企业实力、资金、管理因素以及市场价格因素的影响，举证存在较大困难，因此林芝某公司请求人民法院参照民间借贷利率24%/年的标准，判决西藏某投资公司支付已经发生的2310万元资金利息损失以及至其全部返还本金2310万元为止期间的利息损失。

另外，在二审期间，西藏某投资公司提出产权交易合同名为股权转让，实为土地使用权转让，该合同依法应属无效。我们认为，《产权交易合同》中虽然涉及一宗土地使用权，但是还包括标的企业营业执照、章程、印章等资料的移交，以及股权转让过户登记手续的办理，与单纯的土地使用权转让合同不同，因此西藏某投资公司主张《产权交易合同》为土地使用权转让合同，缺乏依据，该主张不能成立。

【判决结果】

二审法院判决，解除《产权交易合同》和《补充协议》，由西藏某投资公司和曲某返还2300万元首付款，支付违约金1000万元。

【裁判文书】

最高人民法院经审理后认为：本案争议的焦点为：涉案合同的性质与效力；林芝某公司和西藏某投资公司、曲某是否存在违约行为及应否承担违约责任；西藏某投资公司以及曲某是否应当赔偿林芝某公司利息损失；西藏某投资公司发出的《解除合同通知函》是否发生解除合同的效力。

一、关于涉案合同的性质与效力

综合双方当事人所签订的合同名称、合同内容及履行情况，涉案合同为产权转让合同。《产权交易合同》第一条对产权交易标的明确作了规定：本合同标的为甲方与曲某依法共同持有的西藏某实业有限公司100%股权。从合同约定的内容看，涉及的不仅是土地使用权，还包括营业执照等相关证照手续的移交。涉案合同内容包括产权转让以及相应的工商变更登记等，单纯的土地使用权转让合同并不能涵盖上述内容。西藏某投资公司主张涉案合同实质为土地使用权转让合同，缺乏依据，本院不予支持。《产权交易合同》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效。西藏某投资公司认为合同内容显失公平，但未在法定期限内行使撤销权。故《产权交易合同》对于双方当事人有拘束力。

二、关于林芝某公司与西藏某投资公司、曲某是否存在违约以及应否承担违约责任

根据《产权交易合同》的约定，林芝某公司支付股权

转让款义务和西藏某投资公司移交标的企业相关资质证照等义务是有先后顺序的。按照合同约定，应当由林芝某公司先支付首期款，西藏某投资公司移交证照，林芝某公司再支付剩余款项。从本案的实际情况看，2013年12月20日林芝某公司迟延支付首期股权转让价款2000万元中300万元两日，但随即向西藏某投资公司支付了该300万元迟延支付两日的违约金10万元，西藏某投资公司亦接收并出具《收条》，其对此并未提出异议，应当视为林芝某公司如约完成了支付首期款的义务。

按照《产权交易合同》第五条“乙方根据本合同第四

条相关要求，支付首期付款2000万元后，甲方应于1个工作日内向乙方移交以下资料……”之约定，西藏某投资公司应于3013年12月23日向林芝某公司移交标的企业相关资质证照及标的企业所拥有的土地权权属凭证等资料。但西藏某投资公司及曲某于12月24日仅向林芝某公司移交该土地的土地使用权证原件和建设用地规划许可证原件，2014年1月7日才向产权交易所移交出让宗地平面界址图原件、红线图原件、核定建设用地说明原件、土地出让合同原件。标的企业的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、印章等资质证照原件并未移交，工商变更登记手续亦未变更。按照《产权交易合同》的约定，西藏某投资公司构成违约。林芝某公司发函催告西藏某投资公司在2014年1月15日前移交尚未移交的其他资料并要求相应顺延余款支付时间，但西藏某投资公司及曲某此后仍然没有向林芝某公司履行相应义务。根据《合同法》第六十七条的规定，在负有先履行义务的一方拒不履行相应合同义务的情况下，作为后履行一方的当事人享有抗辩权。在此情况下，林芝某公司有权拒绝支付余款，故林芝某公司未支付股权转让余款的行为并不构成违约。西藏某投资公司还主张林芝某公司存在资金困难，其享有不安抗辩权，但其仅提供产权交易所负责人贾某某出具的说明，说明林芝某公司资金周转困难。本院认为，贾某某并非林芝某公司员工，亦未取得林芝某公司的授权，其行为并不能代表嘉龙公司。西藏某投资公司及曲某据此主张其系行使不安抗辩权，进而主张林芝某公司违约并追究其违约责任，缺乏依据，本院不予支持。本案中西藏某投资公司及曲某的行为构成违约，林芝某公司主张其支付违约金1000万元，有合同依据，本院予以支持。西藏某投资公司及曲某主张该违约金数额过分高于其给林芝某公司造成的损失，但未提供相应的证据，本院对其主张不予支持。

三、关于西藏某投资公司以及曲某是否应当赔偿林芝

某公司利息损失问题

如前所述，林芝某公司主张西藏某投资公司及曲某支

付其违约金1000万元，有合同依据。违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，林芝某公司并未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，在1000万元违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，林芝某公司主张西藏某投资公司、曲某除支付1000万元违约金外，另行赔偿其利息损失缺乏依据，本院不予支持。

四、关于西藏某投资公司发出的《解除合同通知函》

是否发生解除合同的效力

西藏某投资公司发出的《解除合同通知函》系其真实

意思表示，应为有效，但并不发生解除合同的效力。西藏某投资公司发出的《解除合同通知函》时，涉案合同并不具备法定的解除条件，同时亦不构成约定解除。如前所述，西藏某投资公司为合同的违约方，其不享有合同解除权，故西藏某投资公司单方发出的《解除合同通知函》并不发生解除合同的效力。西藏某投资公司、曲某的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。二审法院判决《产权交易合同》和《补充协议》解除，判令西藏某投资公司和曲某向林芝某公司返还2300万元、支付违约金1000万元，驳回林芝某公司要求支付利息损失的请求、驳回西藏某投资公司和曲某的反诉请求。

【案例评析】

西藏某投资公司认为《产权交易合同》实质上为土地使用权转让合同，缺乏依据。

我们认为，股权转让合同与土地使用权转让合同虽然存在一定的交叉，但是二者迥然不同。前者不仅涵盖土地使用权的移交，还包括股东变更、公司章程的修改，目标公司资质证照和印章等资料的移交，以及工商登记手续的办理等，而后者仅仅只包括土地使用权的转移登记手续办理及地面建筑物、附属物的处理等，不涉及股东变更、公司章程修改等。尽管实践中，有通过股权转让的交易方式实现对特定土地使用权的拥有和控制，但是这种交易并不违反法律的规定，亦不能因此改变合同的性质。

本案《产权交易合同》中不仅约定由转让方西藏某投资公司向林芝某公司移交标的企业名下的土地权属凭证资料，但同时还约定需要移交标的企业的营业执照等资质证照、印章，工商登记手续办理以及名称使用权的归属问题，单纯的土地转让合同不能涵盖本合同的全部内容，因此主张该合同为土地使用权转让合同，缺乏依据。

【结语和建议】

从本案来看，民事合同依法成立并具有法律效力的情况下，当事人应严格遵照约定，全面履行合同义务，否则应按照约定承担违约责任，包括支付约定违约金。违约金和赔偿损失都是合同违约的责任承担的主要形式，违约金具有补偿性和处罚双重属性，赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。本案中，林芝某公司提出违约金和利息损失赔偿主张系基于不同性质、不同法律依据提出的指向不同的利益主张。违约金主张基于合同明确约定而提出，而利息损失则基于其实际损失提出。虽然二审法院认为，在违约金能够足以涵盖利息损失的情况下，不支持林芝某公司要求另行赔偿其利息损失的主张，但是我们认为，依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，二者是相互独立、可以并存的。

相关法律知识：

如何避免房产开发商危害业主的一房二卖损失?

当事人签订买卖房屋协议后，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当买受人和开发商签订了预售合同，买受人就可以到登记机关办理预告登记。

预告登记办理后，开发商即使再把这套房子卖给他人，也不会发生物权效力。由于买受人已在登记机关做了预告登记，其他买房人通过登记机关也可以查询到该套房屋的出卖情况，知道自己不可能得到房屋的所有权，自然也就不会买了。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

需要注意的是，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。所以买受人在能够办理不动产登记后要及时办理，以免预告登记失效给自己带来不必要的麻烦。

【法律依据】

《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。