股权转让涉及土地转让

(一) 涉及土地使用权和房地产的股权转让的税负问题

为了节税, 交易双方往往通过股权转让的方式转让土地使用权和房地产。以下是股权转让与土地使用权、房地产转让的税收差别:

股权转让的转让方: 转让所得税、印花税

股权转让的受让方: 印花税

土地使用权、房地产的转让方: 土地增值税 (四级累进税率)、增值税、转让所得税、印花税

土地使用权、房地产的受让方: 契税、印花税

可见, 通过股权转让方式所承担的税负比土地使用权、房地产转让的税负要低。

然而, 在公司主要资产为房地产的情况下, 转让公司100%的股权,税务机关可能会认为系以转让股权名义转让房地产, 依据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函 〔2000〕 687号) 的规定, 征收土地增值税。

附:《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》 (国税函 〔2000〕 687号)

广西壮族自治区地方税务局:

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报 〔2000〕 32号) 收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源 (钦州) 实业有限公司100%的股权, 且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物, 经研究, 对此应按土地增值税的规定征税。

不过, 个人认为公司转让的是股权而不是房地产, 不属于《土地增值税暂行条例》规定的征税范围。另外, 征税的对象也存在问题, 股权转让的转让方是股东, 房地产转让的转让方是公司, 如果向股东征收土地增值税, 转让股东并不是房地产的转让者, 逻辑上存在问题。还有,如果转让的不是100%的股权, 只是部分股权, 如何征收土地增值税?“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”如何准确界定? 在执行的过程中会产生争议,据了解各地在执行上述文件时口径不统一, 有参照执行的, 也有不执行的。

股权转让没有导致公司名下的房地产所有权发生转移, 不涉及征收土地增值税。需要提醒的是, 通过股权转让方式, 公司虽然暂时不需要支付上述税费,但是公司在将来转让房地产时, 将缴纳土地增值税和企业所得税。对受让股东而言, 其股东权益将受影响。所以, 通过股权转让方式转让房地产, 实际上是将土地增值税的缴纳时间延后, 将股权转让方的税负成本转移到股权受让方。