以公司股权转让方式转让土地使用权

(二) 涉及土地使用权的股权转让合同的效力问题

公司的主要财产为土地使用权, 原有股东将公司的全部股权转让给第三方,第三方取得公司股权的目的是取得公司的土地使用权。

有观点认为: 上述转让名为股权转让, 实为土地使用权转让。

我国《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》) 第三十九条第一款规定, 以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 须满足以下条件: ……; (二) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件。

通过股权转让方式将土地使用权进行转让, 相关转让不能满足上述条件, 转让无效。另外, 土地使用权的转让须缴纳契税、土地增值税等税收, 转让方与受让方恶意串通, 通过股权转让方式转让土地使用权规避了上述税收, 损害了国家利益,依据《合同法》第五十二条第 (二) 项的规定, 股权转让合同无效。

个人认为, 转让方与受让方转让的标的是公司股权, 标的公司名下的土地使用权并没有转让。股权转让协议没有违反法律强制性规定, 合法有效。至于股权转让与土地使用权转让所涉及的税收问题可依据税收政策予以解决, 不影响股权转让合同的效力。另外, 转让方与受让方之间是否存在恶意串通, 也需要有证据证实, 不能仅根据双方签订的股权转让协议, 就推定双方之间存在恶意串通行为。

需要特别说明的是,《城市房地产管理法》第三十九条第一款第(二) 项的规定属于管理性规定 (非效力性规定), 违反上述规定对房地产进行转让,并不导致房地产转让合同无效; 违反上述规定的法律后果是受到行政制裁, 相关合同无法履行需要解除, 或者房地产达到上述规定的条件后再行转让。