所得税优惠 拆迁补偿

拆迁补偿分现金补偿以及物业补偿两种方式，今天我们从开发商以及被拆迁人角度来说说拆迁补偿涉税处理，注意我们仅从政策性拆迁探讨涉税处理：

一、房地产开发商角度

1、增值税

财税〔2016〕140号，第七条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（1）现金补偿，可以计入拆迁补偿费用，在计算销售额前扣除，抵减销项税额。

（2）物业补偿，需视同销售缴纳增值税，但是目前，就物业补偿是否可以在计算销售额前扣除，抵减销项税额？各地规定不一致，建议房地产开发商就此与主管税务机关沟通，如当地税务机关不允许物业补偿在计算销售额前扣除，抵减销项税额，那么开发商需要承担物业补偿视同销售的销项税。

（3）实务中拆迁补偿费在计算增值税时如何计算抵扣 ？

增值税销项税金=（销售房屋收到的全部价款和价外费用-土地出让金-拆迁补偿费用）/（1+9%）*9%

需要注意：

1）取得的价款一般是指销售合同金额，营改增后的合同金额默认是含税金额；

2）计算可以扣除的土地出让金及拆迁成本时需要根据已售面积占比进行配比扣除；

3）在计算扣除时的土地出让金及拆迁成本是包含增值税的金额，所以我们在计算时需要换算为不含税的金额。

2、土地增值税

（1）现金补偿，直接计入拆迁补偿费，在土增税前扣除。

（2）物业补偿，根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定，按照市场价确认收入同时确认为拆迁补偿费。

3、企业所得税

（1）现金补偿，计入拆迁补偿费，计入产品成本在所得税前扣除。

（2）物业补偿，按照允价值视同销售确认收入，同时计入拆迁补偿费，计入产品成本在所得税前扣除。

4、从增值税、土地增值税、企业所得税看现金补偿以及物业补偿利弊

（1）从增值税的角度来看，物业赔偿性质的拆迁成本能不能在计算增值税时扣除？各地规定不一致，如不能，那么开发商需要承担物业补偿视同销售的销项税。实际上也可以将物业赔偿分解为开发商先用现金赔偿给被拆迁户，然后被拆迁户用这笔现金购买开发商的房屋。

（2）从土地增值税的角度来看，在签订拆迁协议时，现金补偿的金额是固定的;而物业补偿只约定了面积，未来交付物业补偿时的市场价格是未知的，如果房价比预期上涨，考虑土地增值税加扣的因素则可降低的土增税税负，当然假如开发商同时开发不同类型的物业，那么不同类型的物业土地增值税税负不同的情况下可能随着房价的上涨，物业补偿反而会增加土地增值税税负。

（3）从企业所得税的角度来看，如果除回迁房外的物业全部用于销售，则回迁房视同销售对销售期间的总体应交企业所得税无影响(收入和销售期可扣除成本同金额增加);如果项目保留自持物业，则会导致自持物业分摊的拆迁补偿费只能在后期进行折旧时在企业所得税前扣除。即回迁房视同销售确认的收入大于销售期间能在税前扣除的拆迁补偿费，增加了销售期间的应纳税所得额。

综合以上分析，考虑税负，对于开发商来说，不能一概认为是现金补偿好还是物业补偿好，应进行全面的税负测算。

二、被拆迁方角度

对于被拆迁方来说，要区分被拆迁方是公司还是个人。

（一）被拆迁方是公司

1、现金补偿

应缴纳企业所得税，免增值税、土增税。

同时，根据2012年第40号公告的规定，如果属于政策性搬迁，则取得现金补偿时可暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，将搬迁所得(搬迁收入-搬迁支出)计入当年应纳税所得额。搬迁年度最长可为搬迁开始5年。

2、物业补偿

根据国家税务总局公告2013年第11号的规定，暂时不需要缴纳企业所得税。免增值税、土增税、契税（具体以当地涉税文件为准）。

（二）被拆迁方为个人

1、现金补偿

免增值税、土增税、个人所得税（其中非住宅是否免征个人所得税要以当地税务机关意见为准）。

2、物业补偿

免增值税、土增税、个人所得税其中非住宅是否免征个人所得税要以当地税务机关意见为准）、契税（具体以当地涉税文件为准）。

（三）被拆迁方相关税收政策

1、增值税

（1）财税[2016]36号

财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”规定包括：(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。(三十八)县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权(不含土地使用权)。

（2）财政部 税务总局公告2020年第40号

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

2、土地增值税

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

第十一条：条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、企业所得税

（1）关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》国家税务总局公告2012 年 第 40 号

第十五条　企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

第十七条　下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

（2）关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告2013年第11号

二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

4、契税政策

（1）中华人民共和国契税法

第七条　省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

（2）《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

5、个人所得税政策

（1）国税函[1998]428号《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》

按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

（2）《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

目前对于个人所得税，非住宅拆迁以及个人独资企业、个体工商户、合伙企业拆迁个人所得税理解不一致，建议纳税人如果碰到该类实际问题时还应积极与当地税务部门沟通明确，避免税务风险。

来源：中道财税