增值税公寓是多少成都
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2024.11.07相信任何一个想买公寓的人都听过,公寓后续的交易税费很高,甚至占到房价的20-30%以上,甚至有的人说房价的60%都要交税,那么,这是真的吗?
明显,说的都不一致,肯定是不对的,那么,公寓的计税方案目前在国内是什么标准呢?
这是目前全国范围内通用的公寓的计税方案,正常来说,一共是五项费用:
第一项:契税
契税是国家交易任何房屋都有的,属于通用税费,包括住宅和非住宅都有,住宅在1-3%,公寓属于非住宅,契税是3%
第二项:增值税及附加
增值税及附加,核心指的是增值的情况下,才需要收的。(里面有计算公式,如若没有差额就可以不征收)所以这个税种的话,也是常规的税费。
第三项:个人所得税
个人非住宅:差额征收:(计税价-原购入价—业主印花税—原契税—本次增值税附加—土地增值税)×20%
差额征收的情况下,可以看到是扣除以后征收的,也就是说,在买入价格和卖出价格一致,或者卖出价格跟买入价格一致,没有增值的情况下,是没有个人所得税的。
第四项:房屋印花税
计税价×0.05%
这个是国家收取的合同印花税,万分之五,通用税种,无论任何房屋土地交易都是必须要交付的成本,万分之五,其实还好。
第五项:土地增值税:
①差额征收:[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数;
备注:扣除项目金额=原购入价*(1+N*5%)+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加;
增值率=(计税价—扣除项目金额)÷扣除项目金额*100%
N=网签时间—原销售不动产发票取得时间。发票时间每满一年加计扣除5%,不满一年每超过6个月算一年,但总的取得时间不满一年不得加计扣除;
适用税率、速算扣除数: | ||
增值率 | 适用税率 | 速算扣除数 |
≤50% | 30% | 0 |
>50%且≤100% | 40% | 5% |
>100%且≤200% | 50% | 15% |
>200% | 60% | 35% |
如图,这个也是建立在增值的基础之上的,增值的情况下,才需要根据增值的比例来交税,而且每持有期限满1年就扣除5%,所以持有时间越长,后续交税金额就越来越少啦!
备注:其中的他项权证费用和工本费,这个就是贷款的时候需要用到他项权证,全款的话,只需一个工本费,非住宅都是550元一本。
没有其他的费用了。
公寓的税费种类和计算看起来是很多,不过,仔细分辨就可以看到:
如果公寓没有增值的情况下,其实税费就3%的契税即可,所以正常来说90%的公寓税费只有3%!
其他的所有都是在增值的时候才有的税收。
那么,我给税费计算有哪些情况和细节分享给大家:
其实买二手公寓的时候,核心是公寓的卖出价与之前买入价的差距和现在的卖出价(网签价)与房管局内房屋的评估价的差距。
因为房管局的计税依据是:
房管局的评估价和我们提交上去的合同网签价,那个价格高就以那个价格作为收税的依据:
个人增值税也是以之前的买入价格,与现在的计税依据价格的差距来测算的。
那么,计算税费的多少就有4种情况了:
情况一:买入的公寓没有涨价,原价卖的,且房管局也没有涨价
这个时候税费就3%即可
情况二:买入的公寓涨价了,但是房管局的评估价没有涨
那么,这个时候,就是公寓涨价部分可用房屋装修等折旧成其他费用,依旧是3%的契税即可。
情况三:之前的买入价高,现在公寓降价了。房管局内部的价格还是之前的成交价
这个时候,也要看房管局的系统,如若房管局的系统还是你之前买入的价格,那么,你现在卖的更低了,也是无需交其他的税的。也是房管局系统内的总价的3%
情况四:之前买入的公寓涨价了,房管局的评估价也涨价了。
这个时候,就需要3%的契税,外加其他几项的税收了!
那么,现在你理解了为何有的公寓买入的税费高,为何有的公寓买入的税费低了吗?而且关于公寓税费为何会每套都不一样了吧!
成都公寓二手房交易税费约22%同样的地段,公寓价格只是住宅的7-8成,很多小伙伴选择下手投资,造就2018年成都的公寓市场的火爆。两年过去了这一批的投资客已经大量交房,今天我们就来盘一下,公寓而二手房
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