卖房免增值税

重磅，国家税务总局官微发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》！

在这份涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引中，和房地产相关的内容多达19条，主要涉及新房和二手房减征契税、减免增值税、减征契税等方面。

的确！梳理《支持协调发展税费优惠政策指引》，内容涉及方方面面的征减税费政策，包括“个人销售或购买住房免征印花税”、“个人销售住房免征土地增值税”、“个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税”。

不过仔细观察就会发现，这些并不是要出台的新政，只是罗列了过往税务优惠政策的合集。

比如“个人销售住房减免增值税，满两年免增值税，办证不满两年缴税”，实际上2016年以来便是如此，相信大家并不陌生。

再比如，“个人转让自用家庭唯一生活用房免征个税，要求是满5年且是唯一住房，‘满五唯一’”，应该更是再熟悉不过。

所以大家要明白，这个政策指引只是一个全国性的汇总，内容与之前并无二致，还有关于个税的内容也是一样。只是每个城市执行的程度和力度不同罢了！

众所周知，在西安买房房产交易税费，新房主要是契税和物业维修基金，而二套房主要是契税、增值税以及个人所得税。

| 增值税：成交价*5.6%、普通住宅房本满2年（含2年）免征；普通住宅房本未满2年，全额征收。

| 个人所得税：成交价*1%、普通住宅满5年，且为卖方家庭唯一住房，免征；转让受赠住房一律按差额的20%征收。

| 契税：购买90㎡以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90㎡以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

| 中介费：目前西安中介服务费降至总房价的1.2-2.8%。

关于新房：

个人购买首套房，以一套90㎡、总价300万的房产为例，需要缴纳总房款1%税费契税，也就是3万元。

如按照《税务优惠指引政策》，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税，最多可以省下3万元的税费支出。

关于二手房：

个人销售首套二手普通住房，若证未满两年，需要缴纳5.6%的增值税、1%的个人所得税、1%的契税。

以一套90㎡、总价300万的房产为例，需要缴纳，税费=300万*（1%契税+1%个税+5.6%增值税）=22.8万。

如按照《税务优惠指引政策》，个人销售住房减免增值税，最多可以省下16.8万元的税费支出。

这确实是一笔不小的数目，也难怪大家会沸腾了。

减免个人销售住房减免增值税，确实会有利于促进二手房交易，打通二手房新房置换链条，一些有换房买房需求的改善型购房者，或许能借机卖掉房子获得新的入市资金。

不过这会有一个最大的风险，个人销售住房减免增值也就意味着之前设置的“不满2年全额缴纳增值税”这一条款自动消失...

如果房屋办证了即可卖房，很有可能会导致多数投资群体大量抛售，一些前期价格虚高的板块或项目将不可避免地出现价格踩踏，进而引发系统危机。