杭州房产增值税

1月27日，继上海后，杭州也发布了新政：落户未满5年限购一套住房、热点项目5年内不得转让、增值税免征年限由2年提到5年等多道调控措施相继出台。

如今，时间过去十二天，回头看去，新盘方面欢天喜地，约20个红盘在此期间集中领证，约10761套房源密集入市，御潮府登记人数5041人、嘉品登记人数4474人、博语华庭登记人数2644人。

新政的发布，丝毫未阻挡购房者的热情，坊间甚至流传出了“越调控，越火热”的声音。

但当我们反观二手房时，却切实的感受到了新政实打实的真正影响了。

这张图的数据是否准确我们尚不得知，但不可否认的是，排除多平台重复挂牌的以及淳安、建德、桐庐等房源后，杭州满5年的房源大概仅占总挂牌量的25%左右。

单从满5的房源数量来看，新政出台后的二手房市场，无论是对于买方还是卖方，影响都是颇大的。相比于新房热闹场景，二手房或许更像是重灾区。

那么，对购房者而言，同样一套房，在政策前后增值税费差额到底有多大？新政10天后，杭州二手房市场又发生了怎么样的变化？

新政后成本增加了多少？

调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，主要增加了两种成本：

1、显性：个人欲买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；

2、隐性：时间成本、政策风险、市场风险。

隐形成本很好理解，时间=风险，时间拖得越久，风险就越大。

至于显性成本，我们再来理一下调控前后，钱究竟多了多少？

可以看到，满5房子全然不受影响。收到冲击较大的就是满2年和不满2年的房子，或者说，最大的应是满2年房产。

但表格依旧不够直观，我们以一套评估价300万的满2年的二手房举个例子：

新政之前：300万*免征=零增值税

新政之后：300万*5.6%=168000元增值税费

可见政策前后，同一套房的增值税将增加十几万或者更多，房源的性价比将大打折扣。

虽然新政的初衷是一定程度上降低市场热度。但对于购房者而言，特别是刚性置业者而言，在市场火热的情况下入场，本就已是高位，资金利用至了极限。忽然又要承担十几万甚至是几十万的费用，绝对算的上是“雪上加霜”了。

增值税调整后对市场有什么影响？

新政发布约10天，现在二手市场情况如何呢？

根据贝壳网数据显示，截至2月5日，贝壳网在售的挂牌二手房源量总计76187套房源，其中满五的房源数约为4795套，满二房源3317套。

前文为大家说明过，其实本次新政受影响最大的就是满二房源，全额征收的增值税将会对满2房源造成巨大的影响，相应的，购房者也将面临动辄十几万甚至是几十万的价格差额。

而对于满五的二手房，新政影响颇小，反而因为税费的优势，不少房东进行了降价，以便占据市场优势。

那么，这是否意味着值得入手满5的二手房了呢？实际并不尽然，在查阅相关二手房信息时，虽然有看到如上图一般降价的房源，但整体价格向上趋势的小区也有很多。

而满二的房源从挂牌价格上来看波动并不大，一方面临近春节假期，另一方面则是房东保持观望，顺应市场形势。

整体而言，增值税免征年限由2改5目前还没有对二手房市场造成大的震荡动作。但短期之内，会导致市面上挂牌的二手房源会越来越少，而有效成交也会相应减少。

虽然1月的杭州二手房交出了1W+的成交量，但势头能否保持住，则很难说。

坚持房住不炒

其实单看新政中对二手房的影响是不全面的。众所周知，杭州地产市场的火热是由新房和二手房市场相互交叉形成的。

而增值税2改5，在我看来，则有着一箭双雕的效果。

一方面，对于投资型置业者而言，5年时间太长，入场风险巨大。而已入手的购置业者也不会选择等待，等待只会增加风险，最好的方法就是做低房价，然后迅速离场。市面上的二手房将逐步回归理性。

另一方面，随着二手房价的降低，新房和二手房之间的倒挂将会逐步拉平，新房热度降低，不至于造成夸张的剪刀差。

虽然新政实施的过程中，捎带着伤害到了真正的刚需购房者，但也的确没有办法。

一次税费的调整产生的作用是有限的，但是它传递出更深层次的影响则是促进整个楼市的稳定健康发展。不管是对银行房贷资金的限制，还是杭州对楼市调控政策的升级，这些都表明了杭州收紧楼市调控的决心。

所以，抓紧上车才是优选。毕竟将来如果政策加码，所产生的的成本最终还是会体现到房价之中的！