物业代收水费增值税

2016年5月1日全面推开营改增以来，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，国家税务总局发布公告（2016）54号，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。实操中企业是否可以适用该政策，需首先判定所涉该业务属于代收转付性质还是转售自来水性质。

※一、如果属于代收转付性质，则提供物业管理服务的纳税人不涉及增值税问题，直接由自来水公司向业主开具发票即可。

※二、如果属于转售自来水性质，则可以按照54号公告，将差额部分按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

【例】A公司是提供物业管理服务的纳税人，该纳税人转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。2021年度向服务接收方收取自来水水费15万元（不含税），增值税0.45万元,向自来水公司支付水费10万元（不含税），增值税0.3万元。应交增值税=（15.45 -10.3）/（1+3%）×3%=0.15万元。

物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，也就是说可以全额开专票。上述案例中向服务接受方收取的自来水水费15万可以全额开专票。

特别提示：

*（1）该纳税人取得自来水公司增值税专用发票的进项税不得抵扣，需全额转出。

*（2）“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费，不包括水资源费、污水处理费等费用。

※三、申报表填写

该纳税人须填报增值税及附加税费申报表附列资料（一）中“3%征收率的服务、不动产和无形资产”行次及增值税及附加税费申报表附列资料（三）中“3%征收率的项目”行次。具体填报如下：

增值税及附加税费申报表附列资料（一）：

增值税及附加税费申报表附列资料（三）：