无租使用增值税

来源：中道财税-李欣

“无租使用”和“免租使用”房产一字之差，但存在有偿和无偿的实质性区别。“无租使用”强调的是无偿，“免租使用”是在有偿的基础之上，给予一定的免租期，也可能是装修期。那么“无租使用”和“免租使用”房产的涉税问题由什么区别吗？我们今天就来讨论一下增值税相关问题！

先来看几个政策：

一、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

二、财税〔2016〕36号 附件2

以上，我们可以看出，“无租使用”强调的是无偿使用，此时已经触发了增值税纳税义务，单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售！也就是说在“无租使用”的租赁期内，出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。

那么“免租使用”由于是有偿租赁，只是给予承租方一定时期的免租期，这就不属于视同销售的范围了，出租方应依据合同、实际收款额等约定，正常缴纳增值税。

三、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号

但在2022年12月底，十三届全国人大第三十八次会议初次审议了增值税法草案，对于视同销售的问题产生了重大变化，对于“无租使用”和“免租使用”房产的问题是否有影响呢，我们来一睹为快！

三、中华人民共和国增值税法(草案)

小编总结如下：

1.视同销售行为的主体不变，依然是单位和个体工商户，不含其他个人。

2.自产和委托加工货物用于集体福利和个人消费的条款不变。

3.无偿赠与除了货物、无形资产、不动产外，新增了金融商品。

4.重大变化：财税【2016】36号文中 无偿提供服务的行为需要视同销售未提及！

这是否意味着无偿提供服务不再需要视同销售？而我们关心的“无租使用”是否依然需要视同销售呢？我们不妨分析一下“无租使用”房产到底属于哪一类增值税应税行为。

根据财税【2016】36号文的解释，出租不动产对应税目:租赁服务——不动产(经营租赁服务) ，纳税人应按照“现代服务——经营租赁服务——不动产经营租赁服务”缴纳增值税。也就是说“无租使用”本质上还是一项提供服务的行为。如果按照《增值税法（草案）》来看，无偿提供服务确实不属于视同销售了，但小编个人理解，公司作为营利性质企业，“无租使用”房产通常针对于关联企业之间，否则没有商业合理性。由于法条没有明确表述，最终的解释要等新法出台后的官方解释才能知晓了，让我们拭目以待！