增值税价内税还是税外税

2023年第299讲，说税收，谈风险，讲政策。今天谈谈土地增值税的清算和部门配合。

一、土地增值税清算

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照规定计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。采取预征方式征收土地增值税的，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补税款。

（一）清算单位

1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

(1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3）直接转让土地使用权的。

符合上述条件的开发项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2．符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4）省级税务机关规定的其他情况。

符合上述条件的开发项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

（三）清算资料

办理清算手续的纳税人应报送下列资料：

1.房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。

2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（四）清算确认

转让房地产扣除项目金额按以下原则确认：

1.合法有效凭证

（1）政策规定

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本及费用、与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（2）政策依据

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（总局公告2016年第70号）。

2．附送资料

（1）政策规定

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（2）政策依据

《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）。

二、部门配合

《土地增值税暂行条例》第十一条规定："土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。"第十二条规定："纳税人未缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。"《土地增值税暂行条例实施细则》第十八条进一步解释，自然资源、房产管理部门应当向税务机关提供的有关资料是指，有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

实际工作中，在土地增值税、契税、耕地占用税和城镇土地使用税（合称为土地税收）的征收上，取得自然资源、房产管理部门的支持和配合非常重要。为此，财政部、国家税务总局联合自然资源部、住房和城乡建设部先后下发了《国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号）、《国家税务总局、建设部天于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发〔2005〕111号）和《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发〔2008〕14号）等文件，要求各级财税部门与自然资源、房产管理部门加强沟通、协调，按照文件的要求，在日常管理工作中，共同做好信息交换与共享、源泉控管和税款征缴工作。具体来说：

1.工作中必须严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，自然资源管理部门一律不得办理有关的权属登记手续。

2.为了方便纳税人，从源头控制税源，各级财税部门与自然资源、房产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产登记、审批场所设立缴税窗口，征收房地产转让环节涉及的税收。

同时，自然资源、房产管理部门配合土地税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。