房企所得税清算

一、政策依据

1.《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29 号）

2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31 号）

3.国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函〔2009〕342 号）

4.国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函〔2010〕201 号）

5.国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告 2014 年第 35 号）

6.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告 2016 年第 81 号）

7.《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告〔2021〕7 号）

二、政策要点

1.基本规定

国税发〔2009〕31 号规定，房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

2.收入的税务处理

按照国税发〔2009〕31 号第五条、第六条、第七条规定处理，企业达到税法规定的完工时点，应及时进行开发项目完工清算，结转收入，不再详细阐述。

3.销售未完工开发产品的计税毛利率

《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告〔2021〕7 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率按以下规定执行。

（1）房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率按下列规定确定：

①开发项目位于呼和浩特市城区及郊区的，计税毛利率为 15%。

②开发项目位于呼和浩特市以外的盟市、计划单列市城区及郊区的，计税毛利率为 10%。

③开发项目位于其他地区的为 5%。

④开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为 3%。

需要注意：2021 年 10 月 1 日前房地产开发经营企业已销售的未完工开发产品计税毛利率仍按（内蒙古自治区地方税务局 内蒙古自治区国家税务局公告 2015 年第 5 号）文件规定的计税毛利率执行。

（2）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

4.成本、费用扣除的税务处理

按照国税发〔2009〕31 号规定，成本、费用扣除的税务处理应按第三章的规定进行处理，包括配套设施的扣除等，不再详细阐述。

5.计税成本的核算

按照国税发〔2009〕31 号规定，开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。不再详细阐述。

6.特定事项的税务处理

按照国税发〔2009〕31 号第三十六条、第三十七条规定进行税务处理，不再详细阐述。

7.预售收入可作为计算业务招待费、广告费和宣传费的基数

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5‰。

企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

企业所得税年度纳税申报时，预售收入可作为计算业务招待费、广告费和宣传费的基数。但需要注意，在开发产品完工年度计算基数的计算时，应相应冲减当期主营业务收入中已包含的未完工产品转完工产品确认的收入。房地产开发企业作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额计算基数的销售（营业收入）的计算公式为：

当年主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入+销售未完工开发产品取得的收入－未完工产品转完工产品收入

三、注意事项

1.企业发生《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

2.房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。

3.房地产开发经营企业应报送房地产开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告。

4.财税[2009]29 号规定，除保险企业以外的其他企业税前扣除手续费及佣金支出的，应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

5.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

6.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

7.除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10％。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

四、案例填报分析

房地产开发企业在企业所得税年度申报表填报关联表单，如图；

案例：某房地产开发企业开发 2 个项目，开发 A 项目 2021 年新开发项目，当年预售收入 8000 万元，其中：10 月 1 日以前（不含）取得预售收入5000 万元，10 月 1 日以后取得预售收入 3000 万元，2022 年结转开发产品收入 8000 万元，结转开发产品成本 6000 万元，实际发生税金及附加 600万元，在 2022 年转入当期损益。开发 B 项目 2022 年预售收入 7000 万元，预售实际发生税金及附加 500 万元，在 2022 年未计入当期损益。（假定 A、B 项目原预计毛利率为 20%，新预计毛利率为 15%），不考虑增值税及土地增值税和期间费用等因素影响。

1.开发项目 A，2022 年结转完工产品收入、成本，对原已进行纳税调整增加的预计毛利额 1450（5000×20%+3000×15%）进行纳税调减，对已转入当期损益的税金及附加 600 万元进行纳税调整。

2.开发项目 B，2022 年销售未完工产品、应按税收规定计算的预计毛利额 1050（7000×15%）进行纳税调整，实际缴纳 500 万元税金及附加，未计入当期损益、要进行纳税调整。

3.企业所得税年度纳税申报填报（摘录）

（1）填报《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》

（2）填报《A105000 纳税调整项目明细表》

（3）填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类）