城镇土地使用税优惠

对于地产企业来说纷繁复杂的涉税品目中，土地使用税也可谓是从一而终的伴随开发项目不离不弃，从前期拿地至后期交房何时开始缴纳？又于何时停止缴纳？怎样正确的计算税额，无疑也是我们财务人员较为关心的问题，本篇文章就将为大家解疑答惑！

案例

甲地产公司2020年3月，招拍挂取得某地级市80亩土地用于地产开发项目，合同于2020年3月签订，合同约定该项目土地交付时间为2020年4月30日，项目规划总建筑面积约17万平方米（其中5000平米为配套面积）。

甲公司在取得土地后，立即开展项目建设工作，并于2021年12月底项目建成准备项目竣工验收，随即展开交房工作，2022年5月甲公司交房面积约9万平米，剩余6.5万平米于年底交付，其余部分甲公司自持准备对外出租。

案例分析

第一阶段：拿地阶段

依据（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起交纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起交纳城镇土地使用税。

甲公司2020年3月份签订的土地出让合同，合同约定土地交付时间为2020年4月30日，故甲公司应于2020年5月开始按规定缴纳土地使用税。

第二阶段：开发销售阶段

依据(财税〔2008〕152号)第三条的规定，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

关于甲公司土地使用税纳税义务何时截止，从文件来看为“实物或权利状态发生变化”，对于这句话的理解，其实在实务中见解颇多，例如：商品房买卖合同签订时间、房管部门备案时间、商品房买卖合同约定的房屋交付时间、房屋实际交付时间等等。对于不同的观点都是各说有理，各地税务机关的理解与执行力度也不一致。但在具体财务工作中，税务与企业都基本认可的观点就是，房屋实际交付的时间点。

甲公司2020年5月实际交房面积为9万平米，剩余6.5万年底交房，1万平米自持，在5月份交房后甲公司应如何缴纳土地使用税呢？

西地税发[2009]248号规定，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳的土地使用税。由于考虑到开发商品的配套面积需要同比例扣除，已交付房屋扣除占地面积如下：

已售房屋的占地面积=总占地面积*（1-已售建筑面积/总可售建筑面积）甲公司5月份可扣除房屋占地面积=80*（1-9/17-0.5-1）=33.6亩

来源：中道财税，作者（李星凡）