房开企业预缴企业所得税

2023年第175讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“房地产业企业所得税”的政策规定。

一、房地产企业所得税预缴

有关房地产开发企业所得税预缴规定如下：

(一）未完工前采取预售方式销售预交所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

（二）销售未完工开发产品的计税毛利率规定

1.计税毛利率

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

2.经济适用房、限价房和危改房项目的预售

（1）房地产开发企业对经济适用房、限价房和危改房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房、限价房和危改房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。

（2）凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售商品房的规定执行。

（三）山东省计税毛利率规定（不含青岛）

《国家税务总局山东省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2018年第18号）规定:根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)等有关规定，现将全省房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下　一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：（一）开发项目位于济南市城区的，计税毛利率为15％。　　（二）开发项目位于县级市、除济南以外其他设区市城区的，计税毛利率为10％。（三）开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。二、本公告自2018年8月1日起施行。

（四）山东省青岛市计税毛利率规定

根据《国家税务总局青岛市税务局关于调整房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2019年第1号）规定:根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法）（国税发〔2009〕31号印发）等有关规定，现将青岛市辖区内房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率调整公告如下：一、房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，按以下规定进行确定：（一）开发项目位于青岛市辖区内的，计税毛利率为15%;（二）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。（三）对同一开发项目中含有不同类别开发产品的，应按上述规定确定相应的计税毛利率。不能分别确定的，一律从高适用计税毛利率。另外，对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。二、本公告自2019年1月1日起施行。《青岛市国家税务局青岛市地方税务局关于房地产开发经营业务企业所得税若干税务处理问题的公告》（青岛市国家税务局公告2016年第3号）第一条同时废止。

二、房地产开发企业开发产品完工条件确认

（一）政策规定

1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

2.除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(2）开发产品已开始投入使用。

(3）开发产品已取得了初始产权证明。

3.房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

4.房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

5.开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投人使用。

（二）政策依据

1.《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）。

2.《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函〔2009〕342号）。

三、房地产开发企业经营业务所得税处理

（一）政策规定

1.房地产开发企业经营业务所得税处理比较特殊，特别是开发产品计税成本的核算。要计算房地产开发企业经营业务当期的企业所得税，应首先确定当期的开发产品销售收入。

2.应确认收入的开发产品包括三种情况

（1）对于已完工开发产品的销售，符合收入确认条件的，确认为当期收人。

（2）对于未完工开发产品的销售，采用计税毛利率的方法，计算出预计毛利额，计入当期的应纳税所得额。

（3）对于将开发产品用于捐赠、赞助等行为，应视同销售，按规定方法确认收入（或利润）。

3.确定已销开发产品的收入后，要确定当期的完工已销开发产品的计税成本。

4.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

5.可售单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

（1）可售面积单位工程成本

＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积

（2）已销开发产品的计税成本

＝已实现销售的可售面积 x 可售面积单位工程成本

6.企业发生的按照会计准则要求归集的期间费用以及城市维护建设税、教育费附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

（二）政策依据

关于房地产开发经营业务企业所得税处理的规定详见《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号印发）。

四、房地产开发企业由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税处理

（一）政策规定

1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目（指正在开发以及中标的项目）的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

①该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税

＝土地增值税总额 x （项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

②该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

③按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

④企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税，超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

（二）政策依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（总局公告2016年第81号）。