房企业所得税汇10大疑难

企业所得税是我国立法征收的重要税种，其政策、征纳的复杂性，使企业所得税汇算清缴等涉税处理容易产生较多风险，得到企业和涉税专业服务机构的极大关注。国家税务总局在《涉税专业服务监督管理办法（试行）》中赋予涉税专业服务机构的八项涉税业务中，几乎每一项都涉及到企业所得税，所以企业所得税既是税收管理工作的重点和难点，也是税务师辅助税收征管、发挥专业优势的重要服务领域。

案例一

某公司为了达到上级交的任务增加会计利润，在2016年年底计提一笔关联方利息收入并没有实际发生。

问题：

这笔利息收入在所得税汇算时能否做调减处理？

政策依据：

《企业所得税法实施条例》第十八条规定，利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

意见：

对于此类运用盈余管理手段虚增利润的情况，根据相关借贷合同或协议判定，如果按照税法口径未达到收入确认条件，可以进行纳税调减处理；经判定已经达到确认条件的，则不应进行调减处理。

企业意见：无

建议：

1.按税法规定，利息收入按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现，可以进行纳税调减。

2.确认该项利息收入属于调节利润，并未实现，未来有合同取消的可能，调减有风险；

3.税务师不应扩大执业风险，根据目前证据发表意见，按照税法规定，可以调减。

案例二

某房地产企业开发的项目中，包括商业、写字楼、住宅、车位等业态，其中住宅包括商品房、自住型商品房、经适房三个类型。该项目自住型商品房和经适房在招标文件中确认为还建项目，单价已经由政府确定，不得更改。在进行该项目的完工清算时，还建用房的销售收入应做视同销售收入处理，同时，将此金额确认为项目拆迁补偿费计入开发成本。

问题：

如何确定还建项目视同销售收入的价格?

政策依据：

1.《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条明确，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

2.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.北京市五部门《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）第三条规定，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

意见：

根据文件规定，按自住型商品单价22000元除以0.7得出31500元/平方米的单价来确认视同销售单价。

企业意见：

如果按经适房或自住型商品政府规定的单价，作为视同销售单价太低，企业认为不合理；如果按商品房单价，则由于户型、建造标准和经适房不一样，也不合理，所以，企业最终同意事务所意见。

建议：

以实物方式进行补偿的情况下，销售收入的确定应以拆迁时点的价格进行调整。按照建委文件“自住型商品房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房低30%左右的水平确定”进行调整。

案例三

企业将外购物品赠送个人或单位用于市场推广，属于《企业所得税法》规定的视同销售的行为，按照外购价格确认视同销售收入和视同销售成本，企业发生该类业务未按照视同销售流转税的相关规定自行计算缴纳流转税。如企业外购物品获取的增值税普通发票，则视同销售收入为发票金额价税分离后的金额，视同销售成本为发票金额，视同销售成本大于视同销售收入，产生视同销售亏损，因属于未实现的亏损，进行纳税调增处理，同时抵减相应的调整入广告及业务宣传费的金额，导致广告及业务宣传费审定金额比账面金额小，如企业存在广告及业务宣传费需要纳税调增的情况，则该年度广宣费调增金额减少，同时，视同销售收入增加业务招待费税前扣除限额计算基数，对于成立初期的企业或者招待费较大、收入较小的企业而言，招待费税前扣除的限额增加，招待费调增减少。

问题：

企业所得税视同销售处理，是否应考虑到实际的视同销售情况及流转税申报情况？

政策依据：

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

意见：

企业视同销售未在计算缴纳流转税时作为应税收入额，是否需要在企业所得税处理时进行价税分离处理确认视同销售收入，如进行价税分离则导致视同销售亏损，企业广告及业务宣传费确认的金额比计入损益的金额小，在广告及业务宣传费需要进行纳税调增的情况下，当年度的广宣费调整额变小。另外，用于市场推广的视同销售收入，又可以作为业务招待费的扣除限额计算基数，当企业以收入的0.5%作为扣除限额时，业务招待费需要调整的金额变小。

企业意见：

在企业所得税上做视同销售处理，是否应考虑到实际的视同销售情况及流转税申报情况分类分细处理。

建议：

企业外购商品用于赠送，应视同收入处理，应缴纳增值税，相应的税金应计入业务招待费或广告费等费用科目，造成企业费用增加，亏损增加，而视同收入与视同成本形成的销售亏损正好和缴纳增值税金形成的亏损一致。

案例四

某企业2016年取得财政局一般公共预算1亿元，专项用于燃气电力价格补贴。资金拨付文件规定：“请专款专用，严禁改变资金使用用途，严格按照企业会计准则有关规定进行账务处理，并将入账处理结果以书面形式于30内报财政局备案。”

问题：

企业2016年取得的财政资金1亿元是否符合不征税收入条件？

政策依据：

1.《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

2.《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号，以下简称“70号文”）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

意见：

企业2016年取得的财政资金1亿元，没有70号文规定的专门资金管理办法，因此应在收到补贴年度，即2016年计入应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

企业意见：

该项补贴虽然没有70号文规定的专门资金管理办法，但是拨付文件对该笔资金有专门的管理与核算要求，因此符合70号文关于不征税收入的条件，不同意在2016年计入应纳税所得额。

建议：

财政局提供的资金拨付文件规定，可以理解为明确了资金管理办法，同时最好能够取得财政部门出具的资金管理预算等相应的其他资料来支持此项目，可以按照不征税收入进行处理。