所得税汇算清缴鉴证

房地产行业较其它行业来说，极具特殊性，企业所得税的汇算清缴也相对繁琐，今天我们简单介绍下房地产行业缴纳企业所得税时应注意的事项。

一、预售收入的调整

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。根据《河北省地方税务局关于转发国家税务总局〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（冀地税函〔2009〕57号）的规定，开发项目位于石家庄市长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区、藁城区、栾城区、鹿泉区、正定新区、循环化工园区的，不得低于25%。自2018年1月1日起施行，有效期限5年。

二、预提（应付）费用的确定

正常情况下，预提费用是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说有以下三项例外情形：

1. 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2. 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3. 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

三、统借统还利息支出的税前扣除

根据国税发[2009]31号文件规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。该文件将统借方由集团企业扩大至其他成员企业。除房地产行业外，对其他类型的企业，各地做法不一致。

作者简介：王佳，女，河北长河税务师事务所有限公司审计助理。参与多家大中型企业所得税汇算清缴、亏损鉴证、企业财产损失审批的鉴证、土地增值税清算鉴证等工作。