公司买房抵所得税

更新时间: 2024.11.07 22:51 阅读:

这两年全程参与了几单公司买房卖房的业务,今天从注册公司开始,给大家深度介绍一下公司买房的操作流程和注意事项。

第一步:注册公司(已经有公司的可以略过)

  • 首先确定要不要用代办公司,用的话出代办费。
  • 确定自己有没有注册地址(注册地址需要是40/50年商业立项的房子)。
  • 下载北京企业登记e窗通,确定公司名称和股东,完成身份认证。

  • 在北京市企业登记e窗通服务平台上对公司名称进行核名,核名需要1个工作日出结果。(下图为核名通过的状态)
  • 核名通过之后,法人、股东和监事共同认证之后,1-2个工作日即可拿到公章和执照。
  • 需要定出来公司的【经营范围】,很多经营是需要审批的,可以先找不用审批的经营范围,后面取到营业执照之后增项。
  • 有营业执照和章(公章、法人章、财务章)及公司章程之后,需要法人带着身份证原件去银行开对公账户(开基本户即可)。

以上为注册公司的基本操作,按照这个一步一步操作差不多就可以注册好,如果实操中有不明白的可以联系我。

第二步:用公司买房(怎么买怎么走账怎么交税?)

【公司性质有没有要求】?

  • 北京公司购房目前几乎没有限制,只要是中国境内注册的有限责任公司都可以购房,且无购买套数限制;如果公司法人属于外籍,需要单独确认。
  • 深圳从2018年7月31日起,不允许公司购买住房。
  • 上海公司购房条件要求比较多,如下图所示。

【公司买房房款方面的问题】?

公司买房必须全款。且通过公司账户走账,提供房屋买卖合同,金额需要跟报税金额保持一致。

【公司买房税费方面的问题】?

  • 首先我们梳理一下一手房和二手房交易涉及到的税费:

购买一手:契税、印花税

购买二手:契税、印花税、增值附加税、个人所得税

  • 然后我们梳理一下不同税种的属性:

契税顾名思义是地税的意思,属于买方的税种。

增值附加税和个人所得税是房屋持有过程中,房屋增值产生的税种,属于卖方的税种。

印花税,所有的开票都是要计征印花税的,有些情况会免征。

所以公司买房只需要考虑跟买方有关的税种,即契税和印花税,契税统一是3%的税率(不分首套和二套),印花税是万分之5的税率。

第三步:公司持有房产(持有过程中成本计算)

【需缴纳哪些税】?

  • 公司持有房产需要交纳房产持有税
  • 还需要缴纳土地使用税

30元/平(最高标准)*建筑面积(持有期间每年都交)

查询土地等级

曲旖旎(小曲),公众号:曲院杂谈 豪宅尽览土地等级【文章来源:北京市地方税务局公告2015年第10号】

【房产持有税怎么缴纳】?

  • 房产持有税征收时间:每年4.1-4.15;10.1-10.15。
  • 缴纳地点:公司的主管税所。
  • 起征时间:一手房以收房为准,二手房以房本时间为准。
  • 滞纳金:按日加收万分之五,应缴纳房产税*滞纳天数*0.05%。

不管注册地是北京还是外地,在首次申报房产税前,都可通过电子税务局【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【按期应申报】-【财产和行为税合并申报】模块采集房源信息,待征期正常申报。也可在征期内再采集房源信息和完成申报。

  • 房产持有税有两种税费缴纳方式(持有期间每年都交):

①成交价*1.2%*70%

②年租金*12%

使用税+房产税明细

曲旖旎(小曲),公众号:曲院杂谈 豪宅尽览城镇土地使用税+房产税税源明细表【文章来源:国家税务总局北京市税务局】

第四步:公司房产卖出(跟个人房产卖出的区别?)

  • 首先,公司名下房产必须持有满3年才能出售。
  • 其次,公司出售房产,本手网签价需高于上手网签价。
  • 公司房产出售的时候,比个人房产出售少了【个人所得税】,多了【土地增值税和印花税】,不变的是【增值附加税】税率一样。

备注:一般纳税人公司于2016年5月1日后取得的不动产在出售时,增值税部分实操解释:

1.产权人为一般纳税人的公司,税所无法为其代开增值税发票,只能由卖方公司给买方开具增值税发票。公司在开具该笔增值税发票时,需按照成交价/(1+5%)*9%(即全额9%)来进行申报,但在实际缴税时按照(成交价-原购房价)/(1+5%)*5%来进行缴纳。

2.一般纳税人公司在月底申报税费时,全额9%的增值税可与公司的其它进项税(购买其他产品时缴纳的增值税)进行抵扣,若可足额抵扣,则无需补齐全额9%增值税;只有在无法全额抵扣时才须将无法抵扣部分的增值税补齐。

*注意:全额9%的增值税和企业所得税属于公司经营过程中产生的税费,而而非交易税费,差额5%才是交易税费。

企业所得税税率是25%,计算公式:(企业所得税=进项固定资产收入-年折旧额*持有年限-印花税-营业税-附加税)*25%

以上就是最全面的公司买房全流程啦。

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