房屋继承所得税如何核定

近日，看到一篇这样的文章：《9月1日起，房产过户给近亲属，不征收个人所得税！》上网一查，发现许多网站都在转发。然而这不是近期的“新闻”，而是财政部网站、国家税务总局网站2019年6月25日刊登的财政部、税务总局《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。“房产过户给近亲属，不征收个人所得税”是对“财税〔2009〕78号”文件的重申，不是新政。房产过户给近亲属不征收个人所得税的政策，由财政部、国家税务总局于2009年5月25日发布，已经执行了十年。笔者所在德衡税法团队结合房地产交易中各税种最新政策，对于买卖、赠与、继承各个方式下哪样交易税负最低进行一个详细的梳理。

◀卖方税▶

一、增值税-买卖

住房

1. 北京、上海、广州、深圳以外地区：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

2. 北京、上海、广州、深圳：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

二、增值税免税—家庭内部流转

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

包括下列情形：

1. 离婚财产分割；

2. 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

3. 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

4. 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

三、增值税-家庭成员以外赠与

家庭成员以外赠与视同销售，按照买卖缴纳增值税。

四、个人所得税-买卖

根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

1.（卖价—买价）×20%

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

2. 核定征收：卖价×（1%~3%）

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。海拉尔是1%。

3. 拍卖核定：卖价×3%

个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。司法拍卖适用3%。

4. 满五唯一免税

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。转让非住宅不享受满五唯一免税政策。

五、个税免税—家庭成员赠与、继承

符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

1. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3. 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

六、个人所得税—受赠再出售

1. 受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。