房地产佣金所得税前扣除标准

根据最新的中指院对2020年上半年西安房地产市场调研结果，受疫情影响，整体成交量同比腰斩，累计成交量为317.68万平方米，销供比为1.35，全国房地产市场整个表现为供大于求的态势。随着后半年全球疫情逐渐得到控制，各行各业恢复正常，房地产企业为清理上半年累计的库存，快速回笼资金，在营销策略上也会加大筹码，刺激市场。其中适当对中介机构或者个人提高其销售佣金也是一种最直接的方法。

那么站在财务角度考虑提高销售佣金，制定出营销策略时，应提前考虑税务方面所可能带来的风险，比如房地产企业支付的销售佣金在企业所得税前扣除的金额是有限额的，超过限额不允许税前扣除。因此只有明白了政策，才能正确制定营销策划方案，合理规避税收风险。

方式一、当服务商为国内机构或者个人时，税前扣除限额5%

根据财税【2009】29号文第一条的规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

1.保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额

因此当房地产企业制定的营销策略时，与中国境内机构或个人签订中介服务协议，其服务的销售佣金在项目销售收入的5%范围内做预算，如果预算超出税法规定的扣除标准，应注意在前期制定营销策略方案时合理规避风险。

方式二、服务商为境外机构，税前扣除限额为10%

依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。对房地产行业来说，这里的10%与29号文规定的5%似乎冲突了。2009年3月19号财政部、国家税务总部联合发布的财税【2009】29号文主要就企业手续费佣金支出税前扣除时，规定其他企业（包括地产））的扣除限额为5%，没有其他特殊列举。而在2009年3月6号国家税务总局发布的国税发【2009】31号文件，特别提出了房地产企业对支付给境外机构的销售佣金的税前扣除限额为10%。如何适用呢？发新废旧还是各自适用？我们认为支付给境外机构的销售佣金限额提高到10%是国家出于鼓励企业开发海外市场的一个考虑，这两个比例不矛盾，房地产企业应该分别适用。支付给境内企业或者个人的销售佣金，适用5%的扣除限额，支付给境外机构（不能是个人）的销售佣金扣除比例适用10%的扣除限额。

对于房地产企业制定营销策略，对国内和国外市场需求的判断，不同的市场营销策划费用投入多少，预算的销售佣金占整个项目预计总收入的比例，正确选择委托代销机构，从而减少税收风险，降低税务成本。

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来源： 德居正财税