今天，我刚好路过某个房产中介时，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息，上面赫然写着：继承房产，20%个税由买家承担！。

于是，我特意跑去问中介：按规定继承房屋的也不需要缴纳个税吗？中介听完语重心长地跟我说：受赠房子、继承房子时虽然免缴个税，但当你想卖掉时，就要缴卖房款总额20%的遗产税，逃得了初一、逃不了十五的！

• 那么，爸爸去世继承的房产，现在我要出售，房屋中介说的20%的遗产税，真的是这样吗？我卖100万要交20万的税？

一、先给你扫盲：准确来说，中国并没有实行遗产税

懂的人都知道，目前我国还没有征收遗产税的税种。在2017年的时候，财政部对于遗产税一些问题作了回复，可以见下图。

• 也就是说，遗产税在中国根本没有开征，并且我们还不具备征收的能力，一旦征收可能还会导致资本外流，目前外国也都在逐渐废除遗产税了。

既然我说没开征遗产税，那你肯定很纳闷：普通人原本就没多少资产，一辈子就一套房，父母去世，继承父母唯一房屋后，卖的时候却真的交了20%的税，不是说没有遗产税吗？这又是怎么回事呢？

别着急，其实你交的可不是遗产税，那是属于个人所得税。

• 在这里先说条件，100%继承遗产（房产）的先决条件是：独生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。

当你继承房产时，并不需要交什么遗产税，只需先办理继承权公证，缴纳少量登记费，这套房子就归继承人所有。

• 如果房子一直自己住着或出租，根本没什么大税项，一旦要把这套继承的房子卖掉，税就来了，买卖过户需要缴纳契税+增值税+个税，其中契税、增值税都是小头，20%个税才是大头，但也并非一定要缴纳的。

二、那到底是否存在要交“总房价20%的个税”？

要知道，缴纳20%个税是没错的，可是很多中介往往会忽悠你必须缴纳售卖总房价的20%个税，这是否存在呢？

• 我可以说，确实存在“20%的个税”，但不是以总房价作为应纳税所得额。

根据我国《个人所得税法》规定：财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。

• 也就是说，我房子买来100万，卖掉200万，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，根本没挣钱自然也无须缴纳所得税。

可以看出，在转让受赠、继承房产时，房产原值是以购房原价计算的，而不是0，即便是缴纳20%个税，也是以“转让收入减去购房原价后的差额”来计算20%个税。

此时，你还要知道，在特定条件下，出售继承或受赠与的房屋也是可以免征个税的。

这个条件是什么呢？相信很多人都知道：满五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一的生活用房。

• 一般来说，由父亲留给你的遗产房，肯定是达到满5年的条件了，因为满5年基本都是要看房产证登记时间，依此判断是否已经满5年，很有可能你的情况是做不到唯一，那就要征收差额部分20%个税。

因此，如果这个房子是你现在手头唯一可出售性住房，理论上就是免税的，或你父亲当初获得房子成本比较高，即便要交税，应税基数也不会太高的。

三、如果你无法达到“满五唯一”，个税税率20%实在太高，怎么办？

有的朋友看到这，一定会觉得，大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到唯一。

• 何况父母都是在10多年甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少的，实际上和房产转让总价的20%差不了多少，税收负担实在太重了，那我该怎么办呢？

此时，我就要提到一个税核定征收的办法，我特意向在上海税务的同学做了下咨询，她说上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定，不允许核定征收了。目前还有其他城市都实行了2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收，具体可以咨询本地税务局。

• 如果是在这种情况下，你是可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹，这时建议事先要签好协议，同时还需要缴纳3%到5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以“满五唯一”出售，这样就可以省掉不少的个税了。

当然，当你在进行税收规划前，我还是非常建议你要先向专业律师或税务师进行咨询，并签好相关协议，以免有任何争议产生。

总之，我们常常听到或者看到的“继承的房子遗产要交20%的税”就是这么来的，并非很多中介忽悠的要缴纳“总房价的20%遗产税”。

• 如果你只是单纯继承父母的房产根本没多少税费，继承完不卖也没有税费，继承完再卖，20%的个税跑不掉，但如果你符合“满五唯一”也是可以免征的，即使不满足也可以通过税务筹划来减轻个税负担，这就是我的分享，谢谢！