营改增后回迁房增值税

近日，有房企财务人员来问如下：

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。

1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。

2、确定视同销售的销售额：

①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）

②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。

问题：该项条款，是对在纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的情形作了规定，但如果房企是在需要承担地价的项目中建设回迁房并无偿转让给原居民，那么，在这种情形下，增值税如何缴纳？组成计税价格是否包括回迁房相应的土地成本，或者还是如条款中的只按建筑工程成本来计算呢？

这个问题比较典型，实务中，不止是在深圳，全国许多地方的房企也能也面临同样的问题。

针对该问题，我们作如下分析：

此问题内容是《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业》（国家税务总局深圳市税务局2018-12-05）第三条的相关内容，目的在于明确深圳房企涉及回迁房业务增值税相关问题。

首先，我们先看看以下两个文件：

文件之一是《外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题》（国税函[1995]549号），其中有这样的条款“对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

文件之二是《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号），其中有这样的条款“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。”

虽然，这是两份营业税时代的文件，但联系增值税时代《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业》对比，可以看到，对这一问题其中许多文字及理解实质上一脉相承的。国家税务总局深圳市税务局在此问题的政策上可以说是采用“平移”，也可以理解是政策方面的平稳过渡。

其次，在实务中，某些城市的房地产企业财务人员反应，他们在与主管税务机关有关人员沟通同一问题时，税务人员理解为，回迁房视同销售的价格应参照同一小区销售商品房市场价。这样，无疑会增加企业的纳税负担。

结合近年来国务院、国家税务总局相关减税降费会议精神，不额外增加纳税人负担，结合业务的实质，国家税务总局深圳市税务局在此问题的理解上更加符合减税降费会议精神及企业实际。

最后，对于“回迁房视同销售增值税组成计税价格是否包括回迁房相应的土地成本”的问题，我们认为文件中相关条款已非常明确：回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利润率），在相应的回迁地块上建回迁房，如不需另补地价，组成计税价格仅为相应的建筑工程成本。反之，如果需要补缴地价，组成计税价格中则需要包括回迁房所分摊的土地成本。