房屋赠与再次出售所得税

最近有客户咨询，从父母那里继承来的房产，准备出售。是否需要交纳个人所得税，是否需要补缴继承时未交的税费？

估计大家都知道，从父母那里继承的房产在继承时是无需缴纳个人所得税的。根据《财政部国家税务局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》中规定，“依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人符合房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税”。

上面继承的房屋用于自住不用缴纳个人所得税，如果出售，是否要缴纳个税，是否要补缴继承时未交的税费？按照什么税率和基数缴纳呢？下面我们逐一解答。

当事人：继承房屋后出售是否要缴纳个人所得税？

李岩律师：需要缴纳个人所得税。

Q：税率多少？

A：根据《个人所得税法》，出售房屋为税法中的“财产转让所得”，故缴纳税率为20%

Q：如何计算需缴纳的税额？

A：应纳税额=应纳税所得额（财产转让收入—财产原值）*20%（本文不讨论合理费用）

Q：那我要如何确认财产原值呢？

A：需确定的财产原值为继承前的购房原价，确认财产原值需提供完整、准确的房屋原值凭证，如：房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。简单而言，就是被继承人取得房产时的价格为财产原值。

Q：出售有没有什么税收优惠政策呢？

A：有，“满五唯一”的房屋免征个税，满五唯一即5年以上，并且是家庭唯一生活用房免个税。

Q：从继承时满5年吗？

A：不是。满5年是指受赠、继承前的购房时间开始起算，到出售房产的时间之间是否满5年，而不是按继承后的房产证登记时间作为起算时间。即按照被继承人取得房产的时间作为起算时间。

Q：家庭唯一生活用房是指在本省还是全国范围内的唯一生活用房吗？

A：指“在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”

Q：继承房产时免缴的个税，在出售房产时要补缴吗？

A：不用补缴，只需要缴纳在出售房产环节的个人所得税，且在符合满5唯一的前提下，仍然是免个税的。