所得税资本化利息

一、资本化的利息支出应调整为财务费用。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第（四）款规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。在土地增值税清算时，即使利息支出已经资本化并计入房地产开发成本，也不影响计算土地增值税时利息的扣除。

二、据实扣除最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

房地产开发企业全部使用自有资金建造开发产品，没有借款支出，按照以上方法计算扣除。

注意：纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据、发票等资料。

三、超期利息和罚息不得扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第（二）款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。房地产开发企业向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息支出，不得作为利息支出在土地增值税税前扣除。

四、向非金融机构借款利息不能扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。所指金融机构证明包括借款合同、利息单、利息发票、付息凭证。

因此，房地产企业借款利息选择据实扣除的，对向非金融机构借款利息支出不能土地增值税税前扣除。

来源：中道财税

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