悟空回答：土地增值税如何计算？

我公司一房产原值（房产证上价格为580万），现在以200万价格卖给一个公司，等于是低于原价卖出去。土地没有发生增值，而是减值了，如果需要缴纳请问如何缴纳？公式是什么？

转让旧房该如何计算缴纳土地增值税？

土地增值税的计算分两种情况：一是对新房的征税，另一种是对旧房的征税。

下面重点介绍转让旧房如何交纳土地增值税。

一、转让旧房时土地增值税的计算过程

1994年起开征的土地增值税是对土地收益额征收的一种税。

土地增值税率是四级超率累进税率。税率表：

计算过程是：

确定收入额，营改增之后收入额为不含税收入。

确定扣除额，评估价格和相关税费及评估费可以扣除。

有发票的按发票价格及每年5%的加计扣除和有关税费扣除。

收入—扣除=增值额；

增值额/扣除额*100%=增值率，由增值率确定适用税率。

最后确定应纳税额。

应纳土地增值税=增值额*税率-扣除额*速算扣除系数。

二、实际业务中常见的三种情况

1.房屋购置或构建时没有发票怎么扣除？

须按评估价格扣除。评估价格是指转让旧房时有评估资质的评估机构评定的可以扣除的成本价值。

公式：评估价格=重置成本*成新度折旧率

例如：一栋旧房，按现在价格重新购置或重新构建需要的成本就是重置成本。假使旧房重置成本为100万元，旧房假使可以使用10年，已使用了8年，那么这栋房子就是2成新，成新度折旧率就是8/10=0.8 ，评估价格=100*0.8=80万元，即可以按80万元扣除。

2.房屋有购置或购进发票如何扣除？

如果房子有购置的发票，可以按发票扣除，并可以按每年5%加计扣除。

注意：这里并没有强制要求必须优先按评估价格或按发票价格扣除，看来是可选的。

3.土地扣除的强制规定。

土地成本的扣除强制要求必须有发票，否则不予扣除。

三、非正常情况的处理

1.隐瞒、虚报成交价格的。交由评估机构按规定进行评估，税务机构根据评估价格确定转让收入。

2.提供扣除项目金额不实的。按评估机构的评估价格确认扣除金额。

3.成交价格明显偏低，又无正当理由的。按评估确认的价格确定转让收入。

对于上述情况确认偷税的，按征管法有关规定处理。