房产赠与所得税

所谓房产赠与，是指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。个人无偿赠与房产，作为赠与方没有取得收入，是否应当缴纳增值税、土地增值税、个人所得税、印花税？作为受赠方未支付货币资金，是否缴纳个人所得税、契税、印花税？本文结合现行税收政策分析如下：

一、增值税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》）第14条的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。也就是说，个人无偿赠与不动产用于公益事业或者以社会公众为对象的，不属于增值税征税范围（不是免税）。但“用于公益事业”是否必须通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与，政策并未进行明确。非用于公益事业或者以社会公众为对象的，即使没有取得任何经济利益，在增值税上，应当视同发生销售行为，缴纳增值税。

税收优惠政策：对赠与对象为直系亲属、抚养人或者赡养人的，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定）三十六规定，个人将不动产、土地使用权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，在增值税上视同销售，但免征增值税。

赠与对象为非直系亲属、非抚养人或者非赡养人的应视同销售，但根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。因此，参照上述规定，赠与对象为非直系亲属、非抚养人或者非赡养人应区分情况，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：所赠与的住房的购买时间不足2年的住房全额缴纳增值税；购买的时间超过2年以上免征增值税；北京市、上海市、广州市和深圳市：购买的时间不足2年的住房全额缴纳增值税；购买的时间超过2年以上(含2年)的普通住房免征增值税；购买时间超过2年以上的非普通住房差额缴纳增值税。

二、土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条的规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第2条的规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第4条关于细则中“赠与”所包括的范围问题：“细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”

综上所述，个人将房产赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，或者是通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与，虽然产权发生转移，但不征收土地增值税。除此外，即便是未取得收入，也应当缴纳土地增值税。但是，如果赠与非直系亲属的是住房，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第3条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”参照销售住房的土地增值税政策，赠与的住房也应当免征土地增值税。

三、个人所得税。个人将房屋产权无偿赠与他人，作为赠与方没有取得所得，所以不存在缴纳个人所得税。但对受赠方无偿取得的房屋产权，根据《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）第2条以及《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税；对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。但房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方均不征收个人所得税。

（延伸：如果赠与的房产再转让，个人所得税原值扣除是否为零？根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”）

另外，对个人以房产公益性捐赠可以依法抵减个人所得税应纳税所得额。根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人通过中华人民共和国境内的公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关向教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，捐赠额未超过纳税义务人申报的应纳税所得额30%的部分，可以从其应纳税所得额中扣除。居民个人发生的公益捐赠支出可以在财产租赁所得、财产转让所得、利息股息红利所得、偶然所得、综合所得或者经营所得中扣除。在当期一个所得项目扣除不完的公益捐赠支出，可以按规定在其他所得项目中继续扣除。个人公益性捐赠的房产，按照个人房产的财产原值确定公益捐赠支出金额。

四、印花税。根据《中华人民共和国印花税法》的规定，印花税应税凭证包括土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据，转让包括买卖（出售）、出售、赠与、互换、分割。应税产权转移书据的计税依据为产权转移书据所列的金额（不包括列明的增值税税款）；应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定；计税依据实际结算金额仍不能确定的，按照产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。

税收优惠政策：1、对房屋产权所有权人将财产赠与政府、学校、社会福利机构、慈善组织书立的产权转移书据免征印花税。2、根据现行税收政策，小规模纳税人以及小型微利企业可以享受“六税两费”减半征收税收优惠政策，其中包括印花税在内。3、根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，对于个人赠与的住房同样应当免征印花税。但在实务中，有的地方是不能免征印花税。

另外，《中华人民共和国印花税法》于2022年7月1日起实施，《中华人民共和国印花税暂行条例》同时废止。根据《中华人民共和国印花税法》规定，权利、许可证照不再属于应税凭证，7月1日起对发放给不动产权利人的不动产权证书不再收取5元按件贴花。

五、契税。《中华人民共和国契税法》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。所称转移土地、房屋权属土地使用权赠与、房屋赠与。契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

在契税依据的确认上，土地使用权赠与、房屋赠与没有价格的，税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）的规定：“税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。”

税收优惠政策：受赠对象为国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施以及非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税。现行政策规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”对受赠住房是否可以参照享受？不可以。受赠的房产统一按照契税适用税率全额计算缴纳契税。即受赠的房产不适用首套或二套房优惠税率!

最后需要说明：直系亲属赠与房产需要公正？在过去，接受赠与房产的受赠人，应当办理“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或双方共同办理“赠与合同公证书”。根据《国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）规定：个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。但要提供直系亲属证明。